Андрей Кузнецов, руководитель Группы компаний «СТОУН»

Четвертый материал цикла заметок о неочевидных последствиях, которые вызваны изменениями в главном законе, регулирующем рынок недвижимости и строительства России, в 214-ФЗ посвящен теме увеличения числа ЖНК и ЖСК. Вопрос будет ли расти количество фактически забытых многими участниками рынка форм приобретения жилья все еще открытый и, честно говоря спорный. Эксперты и игроки рынка неоднозначно относятся к жилищно-строительным и жилищно-накопительным кооперативам, покупатели также посматривают на них с опаской. Но у меня есть основания полагать, что причины для роста есть и об этом я расскажу далее.

В предыдущих материалах были затронуты более очевидные и менее спорные последствия законодательных изменений, которые частично уже вступили в силу в июле 2018 года. Например, увеличение стоимости жилья, формирование нового рынка по продаже компаний, соответствующих всем необходимым требованиям (с нужным опытом работы и числом успешно реализованных проектов), появление новых партнерских образований (синдикатов) между банками и девелоперами. Постепенно мы перешли к менее очевидному и не менее интересному факту – по моему мнению, есть все основания для роста практически забытых схем приобретения жилья, ЖСК и ЖНК, потому что они не регулируются 214-ФЗ.

На протяжении последних 10 лет правительство работало над тем, чтобы сделать рынок жилой недвижимости как можно более цивилизованным, правила понятными и прозрачными для всех сторон-участников отношений, а основной закон, регулирующий отрасль, более совершенным. Последние изменения, которые по сути направлены на усиление защиты дольщиков, для многих строительных организаций могут стать непосильными. Девелоперы либо уйдут с рынка, либо будут искать альтернативные способы ведения деятельности. Например, уйдут от заключения ДДУ к использованию ЖНК и ЖСК.

Не стал бы говорить, что это именно способ для того, чтобы обойти закон, а скорее всего, это – альтернатива. ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) и ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы) не работают по 214-ФЗ, это форма строительства домов в России не так сильно и массово распространена, как долевое участие, но она жива и сейчас может стать весьма популярной. Это, кстати, еще один неочевидный эффект «июньских» правок 2018 и 2019 годов – рост иных способов и схем строительства жилья на первичном рынке недвижимости, таких как ЖСК и ЖНК. Сейчас их объем не превышает 7%, большая часть все же приходится на ДДУ – порядка 80%. Есть ли здесь положительная сторона? Да, могу сказать, что разнообразие форм и схем строительства, представленных на рынке недвижимости – это всегда удобно, прежде всего для покупателей. Они могут предоставлять рассрочку (порой на более щадящих условиях, нежели ипотека), привлекать материнский капитал, а стоимость договоров по ЖСК, может быть значительно ниже ДДУ. Отрицательный момент – ЖСК и ЖНК считаются менее защищенными с точки зрения законодательства, так что риски для участников здесь довольно высокие. Можно привести обратную статистику – порядка 70% всех недостроев и обманутых покупателей (к дольщикам они не относятся) – это как раз участники ЖСК и ЖНК.