«Спрос склонился в сторону новостроек»
— Какие квартиры в Рязани популярнее: в новостройках или на вторичном рынке?
— В последние два — два с половиной года спрос на рынке жилья склонился в сторону новостроек. Если раньше продажи «вторички» и новостроек шли равномерно, то сегодня спрос и продажи нового жилья опережают вторичный рынок примерно в полтора раза. Грубо говоря, если на вторичном рынке продается около 600 квартир в месяц, то в новостройках — 900.
Покупателей привлекают в новостройках обустроенные дворы, качественная инфраструктура, современные подъезды. При этом разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынке небольшая.
— Какое в Рязани новое жилье: панельное, монолитное, кирпичное? Есть ли долгострои?
— Сейчас в основном строятся монолитные дома. Что касается долгостроев, года три-четыре назад у нас было семь застройщиков, которым оказалось не по силам завершить проекты. Проблему обманутых дольщиков помог решить новый губернатор — на сегодняшний день долгостроев как таковых в городе практически нет. Переход на проектное финансирование и эскроу-счета повысил доверие покупателей — люди теперь не боятся покупать новостройки.
— Есть ли в городе ветхое жилье? Как вы относитесь к программе реновации, которую мэр Москвы предлагает распространить на всю страну?
— Если сравнивать наш жилой фонд, например, с Москвой, то такой задачи, как реновация, в Рязани нет. Ветхого жилья у нас осталось не так много. Застройщики скупили самые интересные участки под застройку, городу даже не пришлось заниматься проблемой расселения из ветхого жилья.
— Какой диапазон цен на жилье?
— Стоимость 1 кв. м жилья класса «стандарт+» в новостройках — 50–60 тыс. рублей. На «вторичке» в хрущевках и брежневках «квадрат» подешевле — 40–50 тыс. рублей. В домах, построенных в 1980–90-х, квартиры дороже — по 50–70 тыс. рублей за 1 кв. м. Если квартира с хорошим ремонтом, она оценивается выше.
— А жилье бизнес-класса или элитное в городе есть?
— Да, есть жилые комплексы бизнес-класса, премиальные, но это единичные проекты. Чаще всего это малоэтажные жилые комплексы (пять–шесть этажей) с подземным паркингом, высокими потолками, панорамным остеклением и т. д. Квартиры в таких жилых комплексах обойдутся в сумму от 100 до 150 тыс. рублей за 1 кв. м.
«Искусственно созданный ажиотажный спрос на жилье»
— Насколько подорожали квартиры в Рязани в этом году?
— Всего за три–четыре месяца цены на жилье взлетели на 20%. С учетом того, что раньше цены росли на 10–12% в год, считаю, что это искусственно созданный ажиотажный спрос на жилье. В то же время мы видим, что в Рязани, как и по всей России, обеспеченность населения жильем очень низкая. Поэтому я не верю в разговоры об ипотечном пузыре, который может вот-вот лопнуть.
— Что в большей степени повлияло на рост цен: переход на эскроу, падение курса рубля, льготная ипотека?
— По моему мнению, совокупность всех этих фактов. В связи с переходом на проектное финансирование с рынка ушли мелкие застройщики — в Рязани осталось пять крупных девелоперов с хорошими земельными банками, полученными разрешениями на проекты и т. д. Строек меньше, и это подогрело спрос.
Развитие льготных ипотечных программ, таких как «Господдержка 2020», «Сельская ипотека», также простимулировало спрос на жилье. К нам приходят люди и просят рассчитать стоимость ипотечного кредита на «вторичку» со ставкой 8% и на квартиру в новостройке по ставке 5,85%. При займе 3 млн рублей выходит ощутимая разница в платежах.
Пик по продажам случился в октябре: люди «запрыгивали в последний вагон», стараясь купить квартиры, пока не закончится срок льготной ипотеки на новостройки.
Теперь, после продления льготной ипотеки, наблюдается некоторый спад покупательской активности.
«Людям не нужны огромные бесполезные коридоры»
— Какие квартиры (площадь, планировка, этаж) пользуются наибольшим спросом в Рязани?
— Спрос ушел в smart-планировки: большие кухни-гостиные (20–30 кв. м), где люди проводят большую часть времени, небольшие спальни (12–14 кв. м). Людям не нужны огромные бесполезные коридоры, 6-метровые кухни, отдельные гостиные по 30 кв. м. В спальне, где человек бывает только ночью, потребуются только кровать, шкаф и тумбочка, а для того чтобы это разместить, хватит 12 кв. м.
Один из последних трендов — квартиры с ремонтом. Лет пять–семь назад люди делали ремонт своими силами, но как только застройщики начали предлагать варианты квартир с ремонтом, на них возник достаточно устойчивый спрос. 27% квартир в новостройках продается с ремонтом.
Это выгодно всем сторонам: застройщик зарабатывает еще и на ремонте, а покупатель сразу после ввода дома в эксплуатацию въезжает в квартиру, завозит мебель и не тратит дополнительные время и деньги на ремонт.
И главное — стоимость ремонта закладывается в ипотеку, что дает значительную экономию: потребительский кредит, который придется брать на ремонт, дороже ипотеки практически в два раза.
— С ростом стоимости коммунальных услуг и налога на недвижимость люди стараются избавляться от лишних квадратных метров, из трехкомнатных квартир перебираются в квартиры поменьше. В Рязани наблюдается такая тенденция? Востребованы ли квартиры большой площади?
— Массового переезда из трехкомнатных квартир у нас не наблюдается. Но действительно, наибольшим спросом пользуются грамотно спланированные квартиры небольшой площади — от 35 до 60 «квадратов». Это однокомнатные и двухкомнатные квартиры, на которые приходится 90% спроса.
Трехкомнатные квартиры площадью по 90 кв. м — уже «штучный» товар, в месяц продается лишь несколько таких квартир. Не так давно у одного из застройщиков, с которыми мы работаем, подвисли трехкомнатные квартиры — нам очень долго не удавалось их продать. Лишь после того как случился бум на жилье, а цены начали быстро расти, эти квартиры нашли своего покупателя. И это притом, что цены на эти квартиры мало отличались от стоимости «двушек». Конечно, такая ситуация характерна для сегмента «стандарт+», в бизнес-классе все по-другому.
— А студии пользуются спросом?
— У нас предлагаются студии по 20–25 кв. м — по сути это малогабаритные квартиры без зонирования. Это жилье для одного человека, максимум для молодой пары, оно не очень комфортно и не очень уютно. Довольно долго держался высокий спрос на такое жилье — у людей на руках оказывалась небольшая сумма (сбережения, маткапитал, субсидии), которую нужно было сохранить. Теперь гораздо бо́льшим спросом пользуются «евродвушки» — однокомнатные квартиры с хорошей планировкой.
«Программа “Сельская ипотека” — кривая»
— По опыту вашего агентства, какой процент жилья продается с привлечением ипотеки?
— Около 60%. Наше агентство работает по принципу одного окна, мы хотим предоставить клиенту максимум сервисов, чтобы избавить его от любой головной боли, связанной с приобретением жилья. Мы работаем в партнерстве с несколькими банками.
Как ни странно, почему-то наименьшим спросом пользуется «Семейная ипотека», которая выдается под очень выгодные условия: 4–4,5% — это же просто космос!
Вероятно, это объясняется тем, что эта программа устанавливает жесткие критерии к возрасту детей, которые должны родиться после определенной даты, и далеко не все семьи подходят под такую программу.
Чаще всего берут «классику»: ипотеку на вторичное жилье под 8%. Бьет рекорды программа «Господдержка 2020». Адаптировали программу «Сельская ипотека»: для Рязани она недоступна, но небольшие областные города-спутники, которые граничат с Рязанью и относятся к сельской местности, подходят под это кредитование.
— Вырос ли спрос на загородное жилье во время пандемии? Что чаще приобретают: дома, дачи, участки?
— Да, бум на загородное жилье мы пережили, он возник в апреле и продолжался до середины августа. Чаще всего люди покупали эконом-варианты с бюджетом от 1,5 до 2 млн рублей, жилье под дачи. Думаю, загородный сегмент будет развиваться и в следующем году займет еще бо́льшую долю рынка.
Развитие загородного рынка осложняется тем, что на нем нет подходящих ипотечных программ: не каждый дом и участок подходит. Конечно, есть «Сельская ипотека», но она кривая.
Во-первых, деньги даются в три этапа: подрядчик строит на свои деньги фундамент, потом отчитывается перед банком, тот переводит подрядчику деньги. Подрядчик за свои деньги возвел коробку, отчитался, банк перевел деньги, и т. д. Не каждому подрядчику интересна такая схема — строить на свои, а деньги получать потом. Во-вторых, очень сложная отчетность: банк проверяет всё — от шурупа до болта.
С «Сельской ипотекой» связана и другая проблема: часто продавцы отказываются продавать жилье по этой программе из-за долгих денег. Сначала покупателю надо, чтобы банк одобрил заявку, потом банк проводит оценку жилья, документы направляются в администрацию, две недели уходили на ожидание одобрения от нее, затем документы направляются в Минсельхоз, еще три недели приходится ждать заключения, и только после этого банк назначает сделку.
Так как цены на жилье росли не по дням, а по часам, продавцы просто не хотели ждать два месяца — гораздо проще было продать за наличные деньги или по обычной ипотеке.
Если бы государство поддержало хорошей программой загородный рынок, его бурный рост превратился бы в новый тренд.
Ведь не секрет, что стоимость 1 кв. м «загородки» — 25–30 тыс. рублей, а жилье в Рязани обходится примерно в 60 тыс. за «квадрат» — разница в два раза!
«Покупатели и продавцы жилья боятся, что другая сторона объявит себя банкротом»
— Какие риски существуют при покупке квартиры на вторичном рынке?
— Приказ МВД о том, что паспортные столы не будут выдавать справки о гражданах, прописанных в квартирах, вышел 31 декабря 2017 года. Таким образом, у покупателя есть риск купить квартиру, где прописаны дети собственника, так как отследить это по официальным каналам нереально. Приходится указывать в договоре, что продавец жилья подтверждает: лиц, прописанных в квартире, нет.
У нас большие проблемы с органами опеки: людям просто не удается попасть на консультацию, так как работают всего два специалиста, которые выдают раз в неделю по 15 талонов.
Еще иногда выясняется, что продавец квартиры на протяжении нескольких лет не платил за капитальный ремонт или что покупка совершалась с использованием средств маткапитала, а доли детям не выделили, и т. д. Поэтому сегодня агентству недвижимости не обойтись без юристов в штате: каждая сделка уникальна и редко обходится без тех или иных проблем.
— Насколько востребовано в Рязани арендное жилье? Сколько стоит аренда однокомнатной квартиры?
— Я бы назвал наш рынок аренды волновым: когда летом идут вступительные экзамены в вузы, наблюдается всплеск спроса на аренду. Зимой наступает затишье. Этот год, конечно, был аномальным для рынка аренды: люди часто снимали жилье, чтобы обезопасить родных и близких от коронавируса. Аренда стандартной однокомнатной квартиры стоит у нас от 10 до 15 тыс. рублей, двухкомнатной — от 12 до 16 тыс. рублей.
«Объектов для выгодного вложения мало — приобрести практически нечего»
— Что происходит с коммерческой недвижимостью? На какие объекты есть спрос?
— На коммерческую недвижимость спроса практически нет, исключение — стрит-ритейл. В последнее время увеличился спрос на производственные и промышленные помещения (не складские, а именно промышленные).
Повысился срок окупаемости коммерческих помещений. Если раньше срок окупаемости ликвидного помещения составлял 8–8,5 лет, и инвесторов это устраивало, то теперь — 11 лет. Тем не менее инвесторы покупают помещения. Ситуация такая, что деньги у людей есть, а объектов для выгодного вложения мало — приобрести практически нечего.
— Какие прогнозы дадите на 2021 год? Ждать ли снижения цен на жилье?
— Нет, у нас в Рязани жилье точно дешеветь не будет. Спрос снизится в начале года, но падения цен точно не будет: нового жилья закладывается мало, обеспеченность жильем низкая. А вот ипотека в следующем году может стать еще доступнее — уже появляются новые программы рефинансирования.
— Расскажите, как проводите свободное время, чем любите заниматься?
— Все свободное время провожу с семьей, с детьми. Летом мы любим ходить на рыбалку, по грибы, зимой — катаемся на лыжах, плюшках, коньках.
