«Извините, оплаты не будет. Мы не работаем, сидим дома. Денег нет и в ближайшее время не будет. Поймите нас и нашу ситуацию, надо друг друга поддерживать и помогать… Весь мир в бедствии». Такого рода смс начали получать владельцы от арендаторов. Думают, советуются (в том числе на форуме Циан)... и идут навстречу. А что делать.

Падение рубля, борьба с распространением коронавируса (в том числе обязанность сидеть по домам), снижение доходов россиян и тревога за завтрашний день всерьез отразились на рынке аренды.

По данным аналитиков Циан, сегмент долгосрочной аренды первым на рынке — уже с середины марта — столкнулся со снижением спроса. Тогда на это повлияли опасения о росте процентов по ипотечным кредитам — те из арендаторов, которые раздумывали об ипотеке, предпочли ее оформить.

Многие компании, оказавшись в сложном финансовом положении, начали сокращать сотрудников. Некоторые жители других регионов, которые работали и арендовали жилье в Москве, были вынуждены временно уехать из мегаполиса, чтобы пожить у родственников либо снять квартиру за более скромные суммы, чем в столице.

Ставки сделаны

Главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина подчеркивает, что пока значительной корректировки арендных ставок не произошло. Стоимость аренды снизится ближе к лету — арендаторы, которые лишились стабильного дохода, еще имеют право жить в квартире за счет депозита. Но уже в мае-июне им придется искать более доступные варианты, что повлияет на снижение средней ставки аренды в городе.

арендаторы, у которых сохранился прежний уровень зарплаты, получат шанс сменить район на более престижный фактически без доплаты.

С тем, что число запросов на аренду сократилось, но средние ставки аренды жилья в Москве еще не сильно изменились, согласна и заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

«Количество заявок на подбор квартир с начала апреля снизилось на 20%, но о массовом оттоке речи нет. Многие арендодатели взяли паузу на период самоизоляции, отложив показы и встречи с потенциальными арендаторами», — уточняет эксперт.

Что делать арендаторам?

Для арендаторов наступают тяжелые времена: некоторые лишились дохода из-за карантина и не понимают, сколько продлится такая ситуация, другим сократили зарплату — арендная плата стала непосильной.

По статистике Оксаны Поляковой, по уже заключенным договорам найма собственники готовы предоставить скидку своим квартирантам: самый популярный дисконт — от 10 до 20%.

Из-за очень непростой ситуации с карантином и режимом самоизоляции, часть собственников квартир соглашаются на рассрочку, отсрочку платежей для арендаторов или скидки, отмечают эксперты «МИЭЛЬ-Аренда». По их данным, на время самоизоляции арендная плата может быть снижена до 50%.

«Обычно арендодатели не предлагают скидку первыми, но стараются пойти навстречу жильцам, если те просят снизить арендную плату, — говорит управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Мария Жукова. — Если наниматель проживает не первый год, всегда вовремя платит, вежливо общается с владельцем и бережно относится к съемной квартире, то велика вероятность, что арендодатель согласится на уступки. Во время самоизоляции не так уж просто найти новых нанимателей — владельцы квартир это понимают. Нет арендодателей, которым хочется, чтобы их квартира простаивала».

По словам главного эксперта Аналитического центра Циан Виктории Кирюхиной, вести переговоры с арендодателем о снижении арендной ставки стоит только при наличии инструмента торга — альтернативных и более дешевых вариантов.

ЭКСПЕРТ КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕ СОВЕТУЕТ ГНАТЬСЯ ЗА ДЕШЕВИЗНОЙ: СОБСТВЕННИКИ ТАКИХ ОБЪЕКТОВ БОЛЬШЕ ДРУГИХ ЗАИНТЕРЕСОВАНЫ В СМЕНЕ АРЕНДАТОРЫ ВМЕСТЕ С РОСТОМ СТАВОК.

Виктория Кирюхина рекомендует детально прописывать пункты договора, которые касаются условий расторжения аренды — именно сейчас это особенно актуально.

Еще один работающий прием — заплатить за аренду на несколько месяцев вперед: так вы не только зафиксируете цену, но и в целом докажете свою платежеспособность.

Не до жиру, быть бы живу: почему арендодатели готовы на уступки

Вот реальная история, рассказанная на форуме Циан.Журнала Алексеем, который сдает хорошую однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы рядом с метро за 35 тыс. рублей в месяц. Арендаторы — семейная пара: жена домохозяйка, муж из-за карантина временно не работает, зарплату ему урезали. Арендатор просит снизить ставку аренды, обещая вернуться к обычному размеру оплаты после снятия режима изоляции.

Алексей интересуется, как ему поступить. «Понятно, что на рынке сейчас все не очень хорошо, но не повод для арендаторов, прикрываясь карантином, таким образом недобросовестно сэкономить на аренде? Стоит ли идти на уступки по цене? Какие разумные пределы?» — спрашивает он.

Риэлторы разошлись в ответах. Например, Евгений Тараканов считает, что каждый случай индивидуален, но, если брать «среднюю температуру по больнице», наймодатели сейчас идут на скидки 30–50% на период карантина, чтобы не терять нанимателей, которые их устраивают.

А вот частный маклер, который сдает несколько «однушек» в Москве, поделился своим подходом. Один из его арендаторов — инструктор фитнес-центра — в конце марта попросил скидку, хозяин немедленно согласился. Более того, на следующей день собственник сам позвонил остальным своим нанимателям и скинул цену от 10 до 20% (точно так же он поступил и в кризисном 2008 году: «правда, скидки были меньше, но все жильцы остались»).

Если ситуация ухудшится, карантин продлят, а арендаторы лишатся работы, «обязательно буду договариваться — вплоть до арендных каникул, лишь бы люди не ушли, да и простои для меня смерти подобны», подчеркивает комментатор.

По его мнению, даже если несколько его квартир будут сдаваться просто за коммуналку, а несколько других, которые снимают бюджетники, которым платят зарплату, будут приносить доход, он все равно будет в плюсе — не до жиру, быть бы живу.

Впрочем, некоторые риэлторы утверждают, что цены хотя и снижаются, но не на 30%, и тем более не на 50%. «Есть договор, а то, что арендатор ссылается на личные обстоятельства, — откровенная манипуляция, работу он мог потерять и без коронавируса». Они предполагают, что арендодатель будет шантажировать владельца квартиры: будет просить снизить цену и угрожать тем, что съедет.

Но главный аргумент за уступки арендаторам — нет смысла менять стабильность на неизвестность. На взгляд риэлтора Армана Барекяна, аккуратному во всех отношениях нанимателю имеет смысл дать арендные каникулы на месяц и более, потому что не факт, что новые жильцы, которых еще надо найти, окажутся лучше и платежеспособнее.

Замечательный сосед

Еще один путь для арендаторов, как найти выход из сложной ситуации, подсказывает Вероника, уже несколько лет снимающая квартиру вместе с двумя соседками.

Виктория Кирюхина считает, что это вполне рабочий способ — договориться о подселении еще одного человека в квартиру. «В студенчестве многие так снимали квартиру — почему бы не вернуться к такому варианту, пусть и временно, ради снижения ставки аренды в два-три раза на человека?» — предлагает она.

Если не можете продолжать платить аренду, не паникуйте и не собирайте сразу вещи, рекомендуют специалисты. Если вы уже доказали свою благонадежность, с большой долей вероятности арендодатель пойдет вам навстречу и даже снизит платежи — ему это выгоднее, чем простой квартиры и поиск нового нанимателя, который грозит затянуться на неопределенный срок из-за режима самоизоляции.

Нанимательский экстремизм

В сложные карантинные времена появилась и еще одна тенденция. Арендаторы шантажируют арендодателей угрозами съехать или, наоборот, остаться и не платить: «Не нравится? Идите в суды», — которые сейчас не работают. 

Вот конкретный пример с нашего форума. Наниматели просят войти в положение и дать отсрочку по платежам. Хозяйка соглашается, но просит оплатить хотя бы долг за прошлый месяц и коммуналку (4,5 тыс. рублей). Вместо денег она получает письмо с угрозами: «Ты <…> москвичка, хочешь быстрых денег. А мы их не печатаем, вся страна в такой ситуации. Будут деньги — заплатим, а если не будет, то имеем право проживать по договору. Выселяться будем только решению суда». 

«У меня шок, — пишет женщина, для которой арендные платежи — единственный доход. — Понимаю, что 99% я не увижу от них больше денег. Но какие у меня варианты, если оплаты не будет?» 

Как удержать арендатора?

Несмотря на затишье, арендодатели встревожены не на шутку — у них для этого есть все основания. Что делать, чтобы не остаться с пустующей квартирой? Есть ли какие-то лайфхаки на случай, если жильцы пакуют чемоданы? Циан.Журнал выяснил, какие существуют варианты.

• Скидка здесь и сейчас

Рантье Анна, сдающая в Москве три квартиры, первую половину апреля безуспешно искала клиентов для двух своих объектов: жильцы съехали, а найти новых оказалось на порядок сложнее, чем раньше.

«Я сдаю трехкомнатную квартиру двум иногородним — партнерам по бизнесу. Они собрались съехать, так как полноценно работать в условиях тотального карантина нереально. Тем не менее из нескольких апрельских разговоров стало понятно, что они останутся, если я уступлю в цене».

Анна попробовала сдать квартиру кому-то еще и даже организовала пару просмотров — она признается, что это было тем еще экзерсисом: нынешние жильцы на момент визитов потенциальных претендентов находились в квартире и, разумеется, и не думали подготовить ее. Естественно, просмотры успехом не увенчались.

Еще одна из трех квартир Анны пока пустует. Потенциальных клиентов не пригласишь: в городе введена пропускная система.

«Видеопросмотры устраивают далеко не всех, поэтому, видимо, придется вообще взять тайм-аут до окончания майских праздников — мне кажется, режим самоизоляции будет действовать до тех пор. При этом я сделала скидку почти 60%: сдавала за 70 тыс. рублей, а теперь предлагаю за 40 тыс. — хоть звонки пошли», — сокрушается хозяйка.

• Живете сейчас — платите потом

Ирина живет в четырехкомнатной квартире и сдает одну из комнат девушке, работающей администратором в спортивном клубе. Точнее, работавшей: свою должность она потеряла — издержки кризиса.

«Естественно, раз у нее нет работы, то и платить за аренду ей не под силу. В итоге мы договорились, что она будет жить у меня в долг или платить столько, сколько потянет, а как только выйдет на работу, начнет этот долг постепенно возвращать — мы его распределим на несколько месяцев, чтобы выплачивать было не так тяжело», — рассказывает собеседница Циан.Журнала.

• Скидка задним числом

У Игоря квартиру снимает массажистка — у нее с заработком тоже все непросто. «Москвичей обязали сидеть по домам, в итоге моя арендатор осталась без дохода — на массаж к ней никто не ходит. Пока мы сошлись на том, что она будет оплачивать только коммуналку, а долг за проживание вернет позже — когда работа возобновится и клиенты вернутся. Если сложный период затянется, мы пересмотрим размер арендной платы — в итоге долг станет меньше».

Игорь признается, что морально готов к торгу. По его словам, внутренне он почти согласился на скидку 30% (знала бы его арендатор!), но в самом тяжелом случае согласится и на 50% — уж лучше так, чем остаться совсем нИ с чем.

• Бонус для постоянных клиентов

Александр сдает скромную «двушку», четверть доходов от которой уходит на оплату коммунальных счетов — делать скидку и снижать цену в его случае практически некуда.

Такие бонусы, признает Александр, предоставить в одночасье не получится: все-таки отношения выстраиваются в течение относительно долгого времени и не всегда доступны при посуточной аренде.

Тем не менее какие-то поступки со стороны хозяев замотивируют жильцов остаться, даже если нет шансов снизить цену: например, если арендодатель приобретет онлайн новый диван или выполнит другую просьбу (если это удастся сделать с помощью интернета).

• Оплата ЖКУ

Денис сдает однокомнатную квартиру семейной паре с малышом: она пока еще в отпуске по уходу за ребенком, а он преподает йогу. Естественно, сейчас количество уроков в офлайне снизилось до нуля — главе семьи пришлось перейти на преподавание по скайпу.

«Такие уроки не позволяют инструктору скорректировать выполняемые учеником асаны и упражнения, поэтому урок (да простят меня адепты такого вида преподавания) нельзя считать полноценным: неудивительно, что и цена на него меньше, чем при занятии в зале. Семейный доход существенно сократился, поэтому встал вопрос об оплате аренды».

Договорились, что ЖКУ Денис возьмет на себя. Это немало (особенно если учесть, что теперь семья вынуждена безвылазно сидеть дома и потребляет больше ресурсов, чем обычно). Тем не менее благодаря такому компромиссу обе стороны удержатся на плаву.

• Снижение планки

Жильцы сдаваемых Ларисой апартаментов приносят много хлопот. Но в условиях кризиса Лариса предпочла закрыть на это глаза.

Лариса рассказывает, что раньше приходилось ругаться и из-за раскрашенных детьми обоев, и из-за сломанной двери шкафа. Теперь портить отношения с жильцами и критиковать их за неподобающее поведение она перестала: боится, что дороже выйдет.

В любом случае не унывайте: эксперты уверены, что жизнь после окончания самоизоляции войдет в русло, хоть и будет немного иной. Наберитесь сил, чтобы добраться до этого момента, сохранив энтузиазм, готовность работать и хорошие взаимоотношения с арендаторами (или арендодателем). Всё будет хорошо!