С 2019 года появилась возможность существенно снизить налог на доход от сдаваемой в аренду квартиры. Законодательство позволяет сделать это легко и просто.
Варианты налогообложения
Люди, зарабатывающие сдачей жилья внаем, платят налог в зависимости от выбранной системы налогообложения. Таких систем до 2019 года было три: общая система налогообложения (ОСН), где платят классические 13% НДФЛ, упрощенная система налогообложения (УСН) и патентная система налогообложения. По словам ведущего юриста Европейской юридической службы Александра Спиридонова, если первая из них работает как для физических, так и для юридических лиц, остальные требуют регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
УСН
Так называемая упрощенка (УСН), в свою очередь, предусматривает еще два варианта расчета налога на выбор: «доходы минус расходы» со ставкой налога 15% и «доходы» со ставкой 6%.
Патент
Патентная система предполагает фиксированную сумму налога — 6% возможного годового дохода от сдачи квартиры внаем. Этот доход рассчитывается в каждом из субъектов РФ и зависит от локации и площади сдаваемого жилья.
Например, в 2021 году патент на 12 месяцев для владельца квартиры площадью до 50 кв. м, расположенной в районе станции метро «Аэропорт» в Северном административном округе Москвы будет стоить 18 тыс. рублей, а патент на квартиру такой же площади, но расположенную в Центральном административном округе в районе Арбат, — 27 тыс. рублей. Александр Спиридонов подчеркивает: прежде чем купить патент, гражданин должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.
«Чаще всего владельцы жилья, сдаваемого внаем и зарегистрированные как ИП, выбирают либо упрощенную систему (УСН) с вариантом расчета «доходы» со ставкой налога 6%, либо патентную систему налогообложения», — комментирует Евгения Яковлева, руководитель отдела бухгалтерского аутсорсинга и налогового консультирования юридической компании «Приоритет».
Налог на профессиональный доход (самозанятый арендодатель)
Согласно вступившему в силу 1 января 2019 года закону о налоге на профессиональный доход (то, что в обиходе называется «самозанятостью»), арендодатель имеет право платить всего 4% своего дохода, если квартира сдается физическому лицу, и 6% — если юридическому.
Ранее в мировой практике налога на профессиональный доход не существовало. Поэтому изначально введение такого налога в России носило экспериментальный характер. Предварительно налог на профессиональный доход был протестирован в ряде отдельных регионов. Власти обещают, что пониженная налоговая ставка для самозанятых не вырастет до 31 декабря 2028 года (статья 10 Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ).
Надо ли отдельно платить страховые и пенсионные взносы?
Помимо налога большинство арендодателей обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование. «Индивидуальные предприниматели должны это делать независимо от размера полученного дохода, — напоминает Александр Спиридонов. — При доходе до 300 тыс. рублей размер страховых взносов составляет 32 448 рублей. Если заработано больше, расчет делается по формуле: 32 448 рублей + 1% суммы дохода, превышающей 300 тыс. рублей. Взносы на ОМС являются фиксированными, в 2021 году они составляют 8426 рублей».
Как уточняет эксперт, гражданин, купивший патент, обязан платить такие же страховые взносы, как индивидуальный предприниматель. Только в том случае, если арендодатель является физическим лицом и платит классические 13% НДФЛ, он освобождается от уплаты пенсионных и медицинских страховых взносов.
В налог на самозанятых граждан (налог на профессиональный доход), согласно пояснительной записке к закону, уже входят проценты на обязательное медицинское страхование, а вот пенсионные взносы уплачиваются в добровольном порядке.
«Строго говоря, государство гарантирует, что без пенсии не останется ни один гражданин России. Другое дело — ее размер. По закону он не может быть ниже прожиточного минимума для субъекта Федерации (так называемая социальная пенсия): например, в Москве в 2021 году она составляет 13 496 рублей», — добавляет cтарший юрист юридической фирмы Via lege Денис Артёмов.
Он уточняет, что это минимальный размер пенсии, поэтому никто не лишает самозанятого права заниматься пенсионными начислениями дополнительно. Чтобы их начислять, нужно зарегистрироваться в местном отделении Пенсионного фонда и самостоятельно перечислять деньги в счет своей будущей пенсии. Минимальный ежегодный взнос в 2021 году составляет 32 448 рублей.
Для наглядности рассмотрим годовые расходы арендодателя, сдающего однокомнатную квартиру в Москве, по разным видам налогообложения.
Налоговые расходы арендодателя на примере однокомнатной квартиры в Москве
| Вид налога | Ставка налога | Ставка аренды, руб./мес. | Расчет налога за год | Страховые взносы | Общие расходы за год |
| НДФЛ (физлица) | 13% | 40 000 | 40 000 × 12 × 0,13 = 62 400 руб. | нет | 62 400 руб. |
| УСН (доходы минус расходы) | 15% | 40 000 | 40 000 руб. × 12 = 480 000 руб. – 4000 руб.(коммуналка) × 12 = 48 000 руб. – 17 000 руб. (бытовой ремонт) – 7000 руб. (налог на имущество) – 42 674 (страховые взносы, учитываются в расходах) 365 326 руб. (доход за год) × 0,15 = 54 799 руб. | 32 448 руб. +1800 руб. (1% суммы дохода, превышающей 300 000 руб.) + 8426 руб. (ОМС) = 42 674 руб. | 54 799 руб.+ 42 674 руб. = 97 473 руб. |
| УСН | 6% | 40 000 | 40 000 руб. × 12 × 0,06 = 28 800 руб. (если страховые взносы в размере 42 674 руб. не оплачены в срок до 31 декабря 2021 года); 0 руб. (если оплатить страховые взносы в размере 42 674 руб. до 31 декабря 2021 года) | 32 448 руб. +1800 руб. (1% суммы дохода, превышающей 300 000 руб.) + 8426 руб. (ОМС) = 42 674 руб. | 71 474 руб. (если вовремя не оплатить страховой взнос); 42 674 руб. (если вовремя оплатить страховой взнос) |
| Патент | 6% | 40 000 | 0 руб. (если оплатить страховой взнос до 31 декабря 2021 года); 18 000 руб. (если оплатить страховой взнос после 31 декабря 2021 года) | 32 448 руб. + 1800 руб. (1% суммы дохода, превышающей 300 000 руб.) + 8426 руб. (ОМС) = 42 674 руб. | 42 674 руб. (если оплатить страховой взнос до 31 декабря 2021 года); 42 674 руб. + 18 000 руб. (если вовремя не оплатить страховой взнос) |
| Налог на профессиональный доход (для самозанятых) | 4%, если квартира сдается физлицу; 6%, если арендатор — юридическое лицо | 40 000 | 40 000 руб. × 12 × 0,04 =19 200 руб.; 40 000 руб. × 12 × 0,06 = 28 800 руб. | взносы на ОМС включены в ставку налога, взносы в Пенсионный фонд добровольны, взносы в соцстрах не включены в налог | 19 200 руб.; 28 800 руб. |
Итог: выгода для самозанятого арендодателя по сравнению с другими видами налогообложения составляет от 23,4 до 43,2 тыс. рублей в год.
Как зарегистрироваться?
ИП
Регистрация в качестве ИП потребует определенных временных и в некоторых случаях материальных затрат. «Нужно будет предоставить в ИФНС копию паспорта, заявление о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и квитанцию об оплате госпошлины (800 рублей), если документы на бумажных носителях, — перечисляет Евгения Яковлева. — Если всё предоставляется в электронном виде, госпошлина не взимается».
На регистрацию отводится три рабочих дня. Затем придется снова посетить налоговую, чтобы получить лист записи ЕГРИП по форме NР60009.
Самозанятый
Чтобы стать самозанятым и платить налог на профессиональный доход, необходимо просто зарегистрироваться через мобильное приложение «Мой налог» на сайте nalog.ru, в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы или в одном из отделений специально уполномоченных банков (Сбербанк, Альфа-банк и других), объясняет Денис Артёмов.
Далее самозанятый просто указывает в мобильном приложении «Мой налог» полученный доход. Приложение автоматически рассчитывает сумму налога, которую арендодатель ежемесячно оплачивает в приложении.
«Документооборот арендодателя зависит от выбранной системы налогообложения. Допустим, тот, кто предпочел упрощенную систему налогообложения, обязан платить налог ежеквартально и по итогам года, — замечает Александр Спиридонов. — Каждый раз нужно заполнять НДФЛ. Кроме того, предприниматели самостоятельно исчисляют и уплачивают за себя страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование».
А вот самозанятым и арендодателям, купившим патент, не придется тратить время на заполнение НДФЛ. Налог на профессиональный доход оплачивается ежемесячно, это делается дистанционно, без личного посещения ИФНС — очень быстро, через мобильное приложение или сайт, что занимает не более минуты.
ИП в этом отношении, даже с учетом специально разработанных программ формирования налоговой отчетности (taxcom), сильно проигрывают, уверяют специалисты.
cтарший юрист юридической фирмы Via lege
А если не платить налог?
«Последствия за неполную уплату налога будут одинаковыми для всех, — предупреждает Евгения Яковлева. — За сокрытие части доходов или уклонение от уплаты налога штраф составит 20% неуплаченной суммы, а если действия были совершены умышленно, штраф составит уже 40% неуплаченной суммы налога».
Денис Артёмов добавляет, что за повторные нарушения, совершенные в течение полугода, грозит штраф в размере 100% дохода.
Если я буду продавать квартиру, которую официально сдавал в аренду (квартира в собственности более 5 лет), должен ли я буду платить НДФЛ, так как квартира использовалась для получения дохода?