- Что запрещено и что разрешено при объединении квартир
- 1. Согласуйте планы с банком до покупки квартиры
- 2. Проверьте право собственности
- 3. Документы БТИ
- 4. Техническое заключение о состоянии конструкций
- 5. Проект перепланировки
- 6. Распоряжение на ведение строительных работ
- 7. Акт о завершённом переустройстве
- 8. Новые технический паспорт, технический план и изменения в Росреестр
- Частые вопросы об объединении квартир
Предположим, вы живёте в двухкомнатной квартире и вам в ней уже тесно — не хватает комнаты. Через стенку продаётся однокомнатная квартира — её можно было бы купить и объединить обе квартиры в одну. Объясняем, в каком порядке надо действовать.
Что запрещено и что разрешено при объединении квартир
Объединение квартир является по сути перепланировкой. Но есть и особенности.
В разных регионах правила объединения регламентируют свои нормативные акты. Найти их можно по запросу «Название региона + согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». В столице это постановление правительства Москвы № 508.
Нельзя |
Можно |
Менять планировку таким образом, чтобы кухня и санузел находились над жилыми помещениями, пусть даже только краем |
Увеличивать площадь комнат за счёт коридора, прихожей, гардеробной, кладовки — тех помещений, в которых не будет мокрых зон |
Проводить работы без согласования с жилинспекцией |
Можно объединить квартиры, которые находятся в разных подъездах, если они находятся через стену |
Объединять квартиру и чердак. Чердак — это общедомовое имущество и нежилое помещение, поэтому узаконить такое объединение не получится |
Можно объединять квартиры, расположенные одна над другой на разных этажах. Потребуется прорезать перекрытие для лестничного марша — это сложно, затратно, но реально |
Если вы объединяете две квартиры, то перечисленный ниже порядок действий касается обеих квартир: приглашать техника Бюро технической инвентаризации (БТИ), оформлять техническое заключение о конструкциях (ТЗК) и заказывать проекты перепланировки надо сразу на оба объекта.
1. Согласуйте планы с банком до покупки квартиры
Если собираетесь покупать недвижимость в ипотеку, обсудите с банком планы на объединение ещё до покупки недвижимости.
Банки не любят такие перепланировки: в результате получается сложный объект недвижимости. И этот объект находится у банка в залоге до того момента, как вы полностью выплатите кредит.
Если банк не разрешит объединять квартиры, нет смысла что-то покупать — придётся искать другой вариант. Проводить перепланировку без разрешения банка не стоит — потом возникнут сложности с оформлением права собственности.
2. Проверьте право собственности
Если вторую квартиру вы купили недавно, убедитесь, что уже вступили в право собственности. Квартиры может объединять только собственник — лично или его представитель по доверенности. Чтобы узнать, точно ли вы собственник, закажите выписку из ЕГРН — это можно сделать через портал госуслуг или в МФЦ.
Остальные документы надо получать и оформлять в определённом порядке.
3. Документы БТИ
Если квартиры — вторичка, все документы можно самостоятельно получить в БТИ. Они понадобятся для проекта перепланировки.
Если квартиры в новостройке, сначала надо провести первичную инвентаризацию объекта строительства. Её выполняет техник БТИ, который проверяет квартиру в новостройке.
Техник приедет лично, проведёт все замеры и выяснит, соответствует ли увиденное документации. Допустимая погрешность — всего 3 см, любое расхождение будет считаться незаконной перепланировкой, даже если вы в квартире ещё ничего не сделали.
Перед тем как вызывать техника БТИ в новостройку, где даже нет межкомнатных перегородок, самостоятельно проверьте трассировку стен.
Трассировка стен — формально проложенные по полу границы будущих комнат. Чаще всего их выкладывают в один кирпич по полу и даже не скрепляют друг с другом. Если где-то не хватает такого кирпича или маленького отрезка стены, это надо исправить — докупить, подрезать и установить.
Чтобы проверить, всё ли в порядке с трассировкой и нет ли отступлений более 3 см, запросите в управляющей компании поэтажный строительный план с экспликацией.
Поэтажный строительный план с экспликацией — подробный чертёж всех квартир, расположенных на этаже. В нём указано, где должны находиться стены, окна, вентиляционные короба, двери, сантехника и пр. Вся информация включается в строительный план — следовательно, это всё действительно должно быть в квартирах.
Если в строительном плане есть варочная панель, раковина, то перед вызовом техника БТИ их надо установить в квартире. Если условной варочной панели в плане нет, то ставить её перед проверкой не надо.
Если всё верно, можно вызывать техника. Если обнаружите нестыковки, то сперва надо их исправить. Готовьтесь: процедура сложная, а проблемы выявляют почти у всех. Но лучше вы их обнаружите заранее, исправите и не будете лишний раз вызывать техника.
Если вы объединяете квартиры, которые находятся на разных этажах — одна над другой, то поэтажные строительные планы надо брать по обоим этажам.
Стоимость первичной инвентаризации для каждой квартиры — по 65 тыс. рублей + официальный платёж БТИ, который зависит от площади квартиры и других параметров.
Срок получения документов БТИ — около двух недель.
4. Техническое заключение о состоянии конструкций
В ТЗК — техническом заключении о состоянии несущих и ограждающих конструкций — говорится, можно ли вообще сделать перепланировку и объединить две квартиры в одну. ТЗК надо представить в жилинспекцию.
В зависимости от того, задействуете ли вы несущие и ограждающие стены и межэтажные перекрытия, ТЗК можно получить разными способами:
— Если задействуете и находитесь в Москве, обращайтесь в ГБУ «Экспертный центр» в Москве.
— Если задействуете и находитесь в другом регионе, обращайтесь в местную организацию. Чтобы найти её, вбейте в поисковике запрос: название города + техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций.
— И в Москве, и в другом регионе вас могут отправить к автору проекта дома, если он ещё жив, — это нормально.
— Если вы не трогаете несущие стены и межэтажные перекрытия, то можно обратиться в любую проектную компанию с лицензией саморегулируемой организации (СРО).
Стоимость услуг в ГБУ «Экспертный центр» стартует от 100 тыс. рублей для каждой квартиры.
Можно обратиться в компанию, которая поможет получить ТЗК. Услуги обойдутся собственнику примерно в 200–300 тыс. рублей.
5. Проект перепланировки
Проект перепланировки — документ, в котором подробно рассказывается, как именно вы собираетесь объединять две квартиры. Этот документ также надо будет отдать в жилинспекцию.
Оформить этот проект может только архитектурное бюро с лицензией СРО. Ни дизайнер, ни сам собственник не имеют права выполнять чертежи. Готовить его надо с учётом специфических требований, иначе жилинспекция может не принять проект.
Если объединение квартир не затрагивает несущие стены и перекрытия, то проект перепланировки и ТЗК выполняет одна и та же организация. В этом случае проект перепланировки и ТЗК обойдутся в среднем в 85 тыс. рублей.
Срок исполнения — около 10 рабочих дней.
Если проект требует работы со стенами и/или перекрытиями, то проект перепланировки оплачивается отдельно от ТЗК и стоит около 45 тыс. рублей для каждой квартиры.
Срок исполнения — около 10 рабочих дней.
После сбора документов собственники должны иметь на руках:
- документы БТИ;
- выписку из ЕГРН;
- ТЗК;
- проект перепланировки квартиры.
6. Распоряжение на ведение строительных работ
С комплектом перечисленных выше документов надо обратиться в жилинспекцию. Для Москвы это Мосжилинспекция, для других регионов организацию можно найти в поисковике по запросу «название города + жилинспекция».
В жилинспекции надо получить распоряжение на ведение строительных работ.
С первого раза это распоряжение выдают не всем: часто жилинспекция просит дополнительные документы, расчёты и прочее. Процесс растянется на месяцы, рассмотрение готового комплекта документов обычно занимает от месяца. Без распоряжения запрещено выполнять любые строительные работы в квартире.
Квартира должна полностью соответствовать утверждённому проекту перепланировки и не нарушать норм, закреплённых в региональных регулирующих актах, для Москвы — в постановлении правительства Москвы № 508.
7. Акт о завершённом переустройстве
Акт о завершённом переустройстве — документ, который финализирует объединение двух квартир. Акт о завершённом переустройстве выдаёт жилинспекция. До его получения нужно отправить в жилинспекцию акты скрытых работ.
Скрытые работы — так называются строительные работы, которые закрываются последующими этапами строительства. Поэтому их нельзя проверить в натуре при сдаче в эксплуатацию готовых зданий и сооружений.
Эти акты готовятся на этапе чистовой отделки, а составляет его строительная организация с лицензией СРО — именно такая и должна была проводить все ремонтно-строительные работы. В акте должна быть информация о выполнении работ: шумоизоляции, гидроизоляции и пр. Акт должен быть подписан представителем компании, также на нём должна стоять печать организации.
Основная трудность заключается в том, что чаще всего собственник пытается сэкономить и нанимает бригаду без лицензии СРО. Поэтому ещё на предыдущем этапе, получая распоряжение, лучше сразу договориться с компанией, которая выполнит все строительные работы, проведёт и подпишет все акты.
Средняя стоимость на рынке за акты скрытых работ — около 15 тыс. рублей для каждой квартиры.
Срок исполнения — 2–3 рабочих дня.
Средняя стоимость акта о завершённом переустройстве в Мосжилинспекции — около 65–85 тыс. рублей для каждой квартиры.
Срок исполнения — 60 рабочих дней.
Инспектор из жилинспекции после получения актов скрытых работ обязательно придёт с проверкой на соответствие проекту. Если он обнаружит погрешности больше 3 см, эта планировка будет считаться незаконной и её нужно будет согласовывать заново, если такое возможно.
8. Новые технический паспорт, технический план и изменения в Росреестр
После получения документов из жилищной инспекции нужно пригласить техника из БТИ. Он сравнит проект перепланировки с реальной квартирой, внесёт изменения в техническую документацию или оформит новые документы БТИ.
Если всё в порядке, то через 2–3 недели после проверки инспектором вы получите новый технический паспорт на квартиру.
Затем надо будет обратиться к кадастровому инженеру. Он должен подготовить технический план, чтобы внести изменения в Росреестр. Это можно сделать, самостоятельно обратившись в Росреестр, или с помощью кадастрового инженера за отдельную плату — услуга стоит около 10 тыс. рублей.
Средняя стоимость с подачей в Росреестр составляет 35–45 тыс. рублей для каждой квартиры.
Срок выполнения — от 10 дней до 3 месяцев.
Частые вопросы об объединении квартир
В какой срок надо уложиться с ремонтом
Рассчитывайте максимум на 14 месяцев. Распоряжение на ведение строительных работ действует в течение 18 месяцев, но нужно успеть оформить все документы — лучше оставить немного времени про запас.
Если вы не успеете закончить ремонт в течение 18 месяцев, придётся проходить всё заново и получать новое разрешение.
Что считать окончанием работ
Это полностью готовый ремонт. На кухне должна быть установлена варочная панель, в санузлах — сантехника.
Можно ли отступать от проекта перепланировки
Нет. Если в проекте был гигиенический душ, а его при сдаче нет, у вас могут не принять сделанные работы. Более того: вам вправе отказать, даже если под этот душ уже установлены сантехнические выводы. И помните про погрешности — не более 3 см.
Сколько в итоге стоит объединение квартир
Для каждой квартиры все согласования обойдутся в 250–350 тыс. рублей. Для двух — 500–700 тыс. рублей. Это без учёта ремонтных работ — стройматериалы и услуги мастеров оплачиваются отдельно.
Сколько времени занимает объединение квартир
В среднем согласование занимает 5–6 месяцев, к этому времени надо прибавить время, которого потребуют сами ремонтные работы.
