Загородная жизнь по интересам была популярна и в советское время. Существовали, к примеру, сугубо ведомственные поселки, жителей которых связывала профессиональная деятельность, — дом отдыха энергетиков, металлургов, строителей… Были и прообразы клубных объединений — различные охотничьи заимки, рыбацкие избы, возводимые крупными организациями для своих сотрудников. И по сей день на Новой Риге и Рублевке функционируют закрытые районы, где расположены дома банкиров, чиновников высокого ранга, представителей творческой элиты. По большому счету все загородные поселки бизнес- и элиткласса с дорогими домами и землей создают для людей состоятельных и состоявшихся. А в результате естественным образом возникают корпоративные поселения с однородной средой, объединяющие людей с общими запросами и интересами.

 

Новые специализированные проекты, ставшие модными в последние годы, по сути сродни клубным. Поселки для яхтсменов, гольфистов, любителей конного спорта, рыбаков и охотников, туристов, а то и почитателей той или иной национальной культуры…

 

При этом ярко выраженная специализация служит основой, на которую, создавая целостную картину, нанизывают житейские и бытовые детали. «Исходя из интереса к рыбалке или охоте выстраивают всю инфраструктуру, — говорит Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «Аллтек Девелопмент». — На территории поселков возводят охотничьи избы или рыбацкие подворья, чайные домики для гольфистов или сигарные комнаты для приверженцев английского стиля. Словом, к объединению прилагают руку и зодчие, и дизайнеры, рождая единую архитектурную концепцию, соответствующую увлечениям. Когда поселок построен, его передают управляющей компании, которая профессионально занимается эксплуатацией недвижимости, в том числе и объектов развлекательной сферы».

 

Некоторые эксперты разделяют все специализированные поселки на две части — по интересам и тематические. Разница, впрочем, незначительна. В первом случае жителей объединяет то или иное увлечение, хобби или вид спорта, а во втором — образ жизни.

 

«К тематическим поселкам можно отнести те, что построены в определенном национальном стиле, — говорит Дмитрий Цветков, руководитель отдела экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Примеров немало: Бельгийская деревня, Резиденции Бенилюкс, Финская деревня, Японская деревня. Есть поселок Берендеево царство, где поселились почитатели русского деревянного зодчества. В Buddha Villas покупают дома приверженцы восточной философии. Лучшие традиции Великобритании воплощены в архитектуре и дизайне поселка Сенатор Клуб, расположенного на территории пансионата Управления делами Президента. Его и выбирают ценители английской культуры.

 

К тематическим проектам можно отнести и первый у нас в стране «Боровский экокурорт», который начинают строить в 100 км от Москвы. На его территории планируют создать немецкую, итальянскую и китайскую деревни, американское ранчо, установить вольеры с животными, открыть рестораны национальной кухни. Правда, жилье в собственность тут продавать не будут, только сдавать в аренду. На то он и курорт.

 

В связи с развитием специализированных проектов риелторы поняли, насколько разные в России покупатели. Тем не менее несколько основных групп объединений по интересам выделить можно. В первую и, скорее всего, самую многочисленную вошли поселки, в которых обосновались почитатели яхт и парусного спорта, водных лыж, скутеров и рыбалки. Наибольшее количество подобной недвижимости расположено по Дмитровскому направлению — местности, изрезанной реками, нашпигованной озерами и водохранилищами. Впрочем, здешние водные и рельефные особенности привлекают и любителей зимних видов спорта: горных и беговых лыж, буерного и санного спорта.

 

Первые поселки с яхт-клубами, такие как Троицкое, появились еще в середине 90-х годов прошлого века. Но массовая застройка началась примерно пять лет назад, когда на картах Подмосковья стали возникать Пестово, M. O. N. A. K. O. V. O., Лазурный берег, Зеленый Мыс и другие. Стоит заметить: подобные поселки поначалу были востребованы не столько яхтсменами, сколько людьми, просто любящими этот вид спорта или отдых на воде. Случалось так, что многие сначала покупали дом, а потом уже яхту или парусник.

 

Вторая группа объединила гольфистов. Чаще всего специализированные поселки этого направления возникают вблизи гольф-полей и клубов. Хотя, если верить экспертам, далеко не каждому проекту данного типа обеспечен успех. Дело в том, что в России пока не слишком много любителей этого вида спорта. Людям небогатым он просто не по карману. Так что редко кто из приверженцев загородной жизни станет менять один дом на другой только ради соседства с полем для гольфа.

 

Третья группа объединила почитателей конного спорта и верховых прогулок. Причем если водные интересы приводят на Дмитровское, Осташковское и, в некоторой степени, Калужское шоссе, то «конников» можно встретить на любом направлении.

 

Среди менее распространенных объединений стоит назвать поселок Клуб 2071, собравший любителей радиоуправляемых машин, для чего на его территории была построена специальная площадка. В окрестностях Графских прудов, что на Киевском направлении, планируют проложить трассу для мотокросса и соревнований на внедорожниках.

 

Многие эксперты считают, что жители поселков по интересам — исключительно состоятельные и весьма состоятельные граждане, но Алевтина Орешко, директор по развитию Vesco Consulting, иного мнения: «Специализированные и тематические поселки могут принадлежать к любому классу. Все зависит от стоимости самого увлечения. Яхтинг, гольф или конное поло — удовольствия, понятно, достаточно дорогие, с ними связаны форматы бизнес- и элиткласса. Но с недавних пор стали возникать и объекты экономкласса, к примеру, коттеджный поселок Славенка в 63 км по Новорижскому направлению, в составе которого есть конный клуб. Или Маяк на Можайском водохранилище, где можно купить недорогой дом и каждое утро выходить на рыбалку».

 

У Петра Кирилловского, директора по маркетингу поселка Величъ, особый взгляд на появление проектов по интересам: «Нужно четко различать два типа специализированных объектов. Первый — продукт работы умелых маркетологов. Чтобы привлечь внимание целевой аудитории, создают яркий образ лыжного, конного, автомобильного или любого другого поселка. В печати каждый день идут разговоры, что данный проект не идет ни в какое сравнение с подобными. Он лучше, краше, интереснее… Понятно, что это чисто коммерческий замысел: быстрее построить, скоро и выгодно реализовать. Как только дома будут проданы, интерес к ним застройщиков и девелоперов упадет. А вот ко второму типу принадлежат поселки с естественной специализацией. Их образ и направление изначально заданы инвесторами-создателями, приверженцами того или иного спорта или увлечения, которые сами стали или станут первыми жителями. Такие дома и коттеджи строят с учетом собственных вкусов и пожеланий».

 

Опыт показывает, что в инфраструктуру и развитие «своего» поселка вкладывают очень серьезные деньги. И жилье в таком месте покупают только по рекомендации. Оно и понятно, ведь цель подобных закрытых сообществ — создание определенного социального состава. Подход, надо заметить, проверенный временем, поскольку главное в загородной жизни — не дома, не земля и не инфраструктура, а общество. Только в кругу единомышленников можно чувствовать себя свободно и комфортно. «Если уж сложилась напряженная атмосфера или разобщенность, — продолжает Петр Кирилловский, — то ни лыжный склон, ни шикарный бассейн, ни тем более охотничье ружье, примирить народ не смогут. Поселок Величъ — пример совершенно иной ситуации. Его строили для «своих», и проживают в нем гармоничные и успешные семьи. Объединяющим центром стал многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс Величъ Country Club, внутри которого есть все от теннисного корта и SPA, до бильярда и ресторана. Сегодня на базе комплекса организован охотничий клуб, в который записались многие жители».

 

С помощью общих интересов удалось собрать однородный состав жителей и в Лазурном берегу, что на Пестовском водохранилище. «Средний возраст владельцев недвижимости — от 30 до 45 лет, — рассказывает Алексей Коротких, исполнительный директор по продажам компании Villagio Estate. — При этом мы делим домовладельцев на три категории. Первые — те, кто, посмотрев однажды, влюбился в эти места и сразу купил себе дом. Вторые давно мечтали переехать к большой воде. Ради этого некоторые даже оставили окрестности Рублевки и Новой Риги. И третьи — помешанные на парусном и яхтенном спорте. Но все три группы связывает одно — любовь к воде и поселку».

 

«Высокий уровень конкуренции на рынке загородного жилья заставляет застройщиков искать фишки, к которым чаще всего и проявляет интерес покупатель, — раскрывает карты Виктор Сюков. — Еще несколько лет назад привлечь могли необычный архитектурный стиль, девственная природа вокруг домов или развитая инфраструктура, но теперь этого мало. И мы учитываем интересы и увлечения клиентов. Специалисты нашей компании, например, задолго до строительства Графских прудов провели опрос потенциальных покупателей. Оказалось, что многие хотели бы заниматься вело- и мотоспортом, охотой. Соответственно, мы спланировали не только тихие уголки, но и велодорожки для активных жителей, площадки для футбола и баскетбола. Нашлось место и для конюшни».

 

Главная сложность девелоперов в том, что для реализации тематического проекта необходимо приобрести участок, соответствующий интересам будущих владельцев. Затем продумать главную концепцию, определить целевую аудиторию. Причем если одни компании следуют вкусам клиента, то другие их формируют. Последний вариант дороже и требует большего времени, зато он более результативен.

 

Однако забота об интересах клиента в конечном счете приносит материальные выгоды как инвесторам, так и застройщикам. Не секрет, что цены на домовладения в специализированных поселениях несколько выше, чем в обычных. «Так, в яхт-клубе на Дмитровском направлении стоимость коттеджа составляет от 1 до 15 млн долл., в то время как в обычном поселке она будет на 10–15% ниже, — констатирует Алевтина Орешко. — Дело в том, что немалые средства вкладывают в специализированную инфраструктуру — пирсы и причалы для представителей водных видов увлечений, рукотворные склоны для лыжников и т. д.».

 

По оценкам экспертов, общая доля объединений по интересам на рынке загородной недвижимости пока не превышает 5–6%, но спрос на жилье в них по-прежнему высок.

 

По прогнозам Олега Маринина, «сегодня идет активный поиск новых концепций тематических поселков, и не исключено, что они появятся в ближайшие год–два». В самом деле, рынок постоянно развивается, и трудно предугадать, что придумает застройщик для привлечения потенциального покупателя. Но что-нибудь обязательно придумает. Тему, как говорят, продиктует бизнес и материальные выгоды.