Уходящая натура
Тем, кто мечтает приобрести квартиру в хрущевке, чтобы через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, стоит поторопиться: с каждым годом выбор сокращается. Пять лет назад — за год до того, как стало известно о программе реновации, в домах, в итоге попавших в программу, в продаже находилось 3,8 тыс. квартир.
После того как власти анонсировали программу, объем предложения в хрущевках (сейчас они только в очереди на расселение) резко сократился до 2,7 тыс. квартир. На сегодняшний день на выбор — всего 1,1 тыс. квартир. Таким образом, за пять лет предложение в домах под реновацию снизилось в три с половиной раза.
Что можно купить?
Объем предложения в продаже напрямую зависит от предполагаемого срока расселения. Чем ближе новоселье, тем меньше собственников готовы расстаться со своей недвижимостью в хрущевке. Всего 5% квартир продаются в домах, переезд по которым запланирован в течение следующих трех лет (до 2024 года). Средняя стоимость 1 кв. м таких квартир максимальна — на уровне 260 тыс. рублей.
Ждать новоселья более долгий срок готов не каждый собственник: на дома с расселением в 2025–2028 годах приходится примерно треть (31%) общего объема предложения в пятиэтажках под снос. Стоимость таких вариантов чуть ниже — в среднем 244,2 тыс. рублей за «квадрат».
Самый большой объем предложения и одновременно наиболее бюджетные варианты доступны в хрущевках, расселение жителей которых намечено только через 10 лет — в 2029–2032 годах (64% квартир в продаже), со средней ценой «квадрата» 228,2 тыс. рублей.
Распределение объема предложения в продаже в домах под реновацию и средняя цена 1 кв. м
По данным Аналитического центра Циан
Завышенные ожидания продавцов
Приобретение жилья в доме, который будет снесен, — в том числе инвестиционный интерес. В подобную приобретенную квартиру нет смысла вкладывать средства — делать дорогостоящий ремонт, покупать встроенную мебель и пр. Но из-за значительной наценки к стоимости квадратного метра за скорый переезд основная активность инвесторов сосредоточена на жилье в пятиэтажках, которые попадут под снос не в первую волну.
Средняя цена 1 кв. м в хрущевках с расселением до 2024 года выше на 6%, чем в жилье со сносом во вторую волну (2024–2028 годы), и выше на 14%, чем недвижимость третьей волны расселения по программе реновации (после 2029 года).
По подсчетам Циан, только 3% всех просмотров объявлений квартир приходится на хрущевки, которые снесут до 2024 года, при этом в общем объеме предложения они занимают 5%.
Еще примерно четверть (26%) потенциального спроса сосредоточено на квартирах со сроками сноса в 2025–2028 годы (против 31% объема предложения).
Наибольший спрос наблюдается в отношении квартир, которые снесут после 2029 года (71% спроса против 64% предложения). По причине завышенных цен инвестиционный потенциал недвижимости в хрущевках небольшой — намного выгоднее вложиться в новостройку, которая дорожает еще и за счет роста стадии готовности. Завышенные ожидания продавцов уменьшают интерес к жилью по реновации.
Количество сдаваемых в хрущевках квартир тоже сократилось
Продавцы реже выводят в продажу квартиры в хрущевках — логично, многие хотят получить новую квартиру в только что построенном корпусе без доплаты. Одни собственники живут на чемоданах в ожидании новоселья. Другие — сдают квартиры в аренду, чтобы получать хоть какой-то доход, если в квартире никто не живет.
Впрочем, количество доступных квартир в хрущевках в аренду также снижается. Пять лет назад, когда это были еще обычные дома не под снос, в аренду предлагалось порядка 2,8 тыс. квартир — на тот момент средняя ставка аренды составляла 32,3 тыс. рублей.
Сегодня есть выбор из 1,69 тыс. квартир со средней ставкой 35,7 тыс. рублей в месяц. Объем предложения за пять лет сократился более чем в полтора раза, а средняя ставка выросла на 10%.
В отличие от сегмента купли-продажи, на рынке аренды нет никакой четкой дифференциации по ценам в зависимости от года расселения. Минимальная ставка — в хрущевках со сроками сноса во вторую волну.
Распределение объема предложения на рынке аренды в домах под реновацию и средняя ставка аренды
По данным Аналитического центра Циан
Хрущевки vs новостройки по реновации
В Москве построили первый миллион квадратных метров жилья по программе реновации. Циан сравнил характеристики квартир в продаже на вторичном рынке в пятиэтажках под снос и квартир, выданных переехавшим новоселам и уже вышедших в продажу.
Общая площадь больше на 16%
Переезд по программе реновации в среднем дает прибавку к площади на уровне 16%, или 7 кв. м: средняя площадь квартир в пятиэтажках под снос, находящихся в продаже, — всего 42,8 кв. м. В новостройках, в которых собственники получили новые квартиры при расселении, — 49,8 кв. м.
Значительнее других выиграли от прибавки в площади обладатели «двушек» — они получили +15,3 кв. м к площади, или 35%. Если средняя «двушка» в пятиэтажке под снос 44 кв. м, то в новом доме — уже 59,3 кв. м.
Дополнительная площадь, фактически сопоставимая с еще одной комнатой, досталась и собственникам, переехавшим из трехкомнатных квартир (+17,9 кв. м). Меньше всех выиграли обладатели однокомнатных квартир — +7 кв. м, или 22% к прежней площади.
Впрочем, если сравнивать новостройки по реновации с домами, которые реализуют застройщики и продают на коммерческой основе, новое жилье для расселения — весьма скромных размеров и выглядит просторным по сравнению с хрущевками.
Так, средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента трехкомнатных квартир — 85 против 76 кв. м в новостройках по реновации.
Сравнение средних площадей квартир в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат | Хрущевки | Новые дома по реновации | Разница, кв. м | Разница, % |
1 | 31,3 | 38,3 | 7,0 | 22% |
2 | 44,0 | 59,3 | 15,3 | 35% |
3 | 58,1 | 76,0 | 17,9 | 31% |
В среднем | 42,8 | 49,8 | 7,0 | 16% |
По данным Аналитического центра Циан
Площадь кухни прибавила 64%
В хрущевках совсем крошечная кухня, на которой сложно разойтись двум людям, не говоря уже о том, чтобы там с комфортом ужинала вся семья. Средняя площадь кухонь в квартирах, которые сегодня продаются по программе реновации, — всего 6 кв. м. Правда, переехав в новый дом, новоселы тоже особо не разгуляются на кухне. Ее средняя площадь в домах под переселение — почти 10 кв. м (9,8 кв. м).
Такие площади вряд ли соответствуют требованиям современных покупателей — почти половина потенциальных клиентов на рынке рассматривают евроформат: кухня 10 «квадратов» явно не подходит для размещения одновременно зоны кухни и гостиной. Так что с точки зрения актуальности реализованных планировочных решений инвестиции в дома по реновации — сомнительное решение.
Сравнение средней площади кухни в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновацииКол-во комнат | Хрущевки | Новые дома по реновации | Разница, кв. м | Разница, % |
1 | 5,8 | 9,5 | 3,6 | 62% |
2 | 6,0 | 10,2 | 4,1 | 69% |
3 | 6,1 | 10,3 | 4,2 | 69% |
В среднем | 6,0 | 9,8 | 3,8 | 64% |
По данным Аналитического центра Циан
Общая жилая площадь без изменений
Несмотря на общее увеличение квадратных метров, жилая площадь в новых квартирах в сравнении с хрущевками фактически не изменилась, а по отдельным типам комнатности — даже снизилась. То есть новоселы получают более просторное жилье преимущественно за счет кухни, санузлов и коридоров. Но такие помещения во многом определяют комфорт проживания в новом доме.
Сравнение общей жилой площади в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат | Хрущевки | Новые дома по реновации | Разница, кв. м | Разница, % |
1 | 18,9 | 18,1 | –0,7 | –4% |
2 | 28,9 | 34,0 | 5,0 | 17% |
3 | 40,7 | 48,1 | 7,5 | 18% |
Общий итог | 28,0 | 27,3 | –0,7 | –3% |
По данным Аналитического центра Циан
Инвесторы чаще делают скидки, чем повышают цены
После получения ключей от новых квартир, переданных под расселение, часть таких объектов вывели в продажу. Стратегии собственников оказались разнонаправленными. По подсчетам Циан, в 17% случаев продавцы новых квартир в корпусах по реновации снизили стартовую стоимость объекта в объявлении. Но средняя скидка была абсолютно рыночной — в среднем 4%.
Еще 13% собственников, наоборот, увеличили стартовую стоимость квартир. Большинство продавцов минимально повышают стоимость с расчетом на торг — примерно на 5%. Конечно, были примеры и более существенного роста цен. Так, одну из квартир в Можайском районе Москвы площадью 42 кв. м изначально выставили в продажу за 10 млн рублей, но итоговая стоимость во время снятия объявления составила уже 12,5 млн рублей.
Есть и обратные примеры: продавец выставлял двухкомнатную квартиру в Южном Медведкове за 17 млн рублей, потом снизил цену до 11 млн и через некоторое время снова поднял до 16 млн. Подобное поведение говорит о том, что среди продавцов именно в домах по реновации немало тех, кто не разбирается в рынке и абсолютно случайно превратился в инвестора просто по факту обладания квартиры в хрущевке.
Новое жилье — на четверть дороже, чем в хрущевке
Циан сравнил, какова средняя стоимость квадратного метра в домах, уже построенных и заселенных по программе реновации, и в хрущевках в том же районе, которые только ждут сноса. Расчеты выполнены на примере двухкомнатных квартир и средней стоимости 1 кв. м.
В качестве примера аналитики взяли 12 районов Москвы с наибольшим объемом предложения жилья в новых домах и одновременно хрущевках под снос. Средняя стоимость 1 кв. м в квартирах, куда переселили по программе реновации, — 285,6 тыс. рублей, в хрущевках — 226,7 тыс. рублей. То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно четверть стоимости квадратного метра. И это без учета увеличения средней площади квартиры — вместе разница в цене в отдельных случаях доходит до 50–70%.
Стоимость 1 кв. м в новом доме и хрущевке по программе реновации
Район | Средняя стоимость 1 кв. м в новом доме (по программе реновации) | Средняя стоимость 1 кв. м в хрущевке (по программе реновации) | Разница в цене |
Академический | 384,5 | 300,1 | 28% |
Фили-Давыдково | 330,3 | 256,7 | 29% |
Коньково | 326,9 | 220,4 | 48% |
Проспект Вернадского | 310,7 | 272,5 | 14% |
Южное Медведково | 289,5 | 200,9 | 44% |
Можайский | 284,3 | 217,1 | 31% |
Котловка | 275,6 | 231,2 | 19% |
Северное Медведково | 258,5 | 200,0 | 29% |
Очаково-Матвеевское | 253,8 | 230,1 | 10% |
Бескудниковский | 247,8 | 199,0 | 24% |
Северное Измайлово | 235,1 | 198,0 | 19% |
Москворечье-Сабурово | 230,4 | 194,9 | 18% |
В среднем | 285,6 | 226,7 | 26% |
По данным Аналитического центра Циан
Программа реновации позволяет получить высокую доходность только за счет обмена квартиры, комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. Однако, по его словам, инвесторы по-прежнему предпочитают все же объекты первичного рынка. Во-первых, объем предложения квартир в хрущевках первой волны расселения минимален. А ждать несколько лет очередного этапа расселения нет смысла: за это время удастся провести два-три цикла перепродажи квартиры в новостройке. Кроме того, инвестиции в хрущевки сложно прогнозируются в смысле будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр.
«Конкуренция на рынке высокая, и любой покупатель — неважно, инвестор или будущий житель — хочет иметь максимально полную информацию о будущем доме, в который состоится переезд. По мере реализации новых этапов реновации число инвесторов будет увеличиваться, пока же из-за высоких цен в хрущевках первой волны расселения инвестиционный интерес минимален», — полагает эксперт.
Фото: stroi.mos.ru
