Несколько лет назад я купила квартиру в Риге. В своей колонке я расскажу о том, как сделать такую покупку, во сколько она обойдется и какую пользу, кроме двойного гражданства, можно из нее извлечь.  

Окно в Европу 

Карта рижанина, дающая право на льготы в транспорте, счет в местном банке, шенгенская виза на пять лет и небольшой, но стабильный заработок от сдачи жилья в долгосрочную аренду – приятные преференции от покупки семнадцатиметровой квартиры-студии с отделкой в столице Латвии, на реновинованной территории бывшего завода VEF (ул. Бривибас, 3 км от площади Свободы и «старого города»). За три года первоначальные вложения в 33 тыс. евро окупились от сдачи квартиры в аренду почти на треть (250 евро в месяц плюс коммуналка).  

Быть рантье в Риге – дело не слишком прибыльное, но благодарное. Скромный доход от сдачи в аренду полностью меблированной (что важно!) квартиры дает возможность «закрывать» все текущие расходы на ее содержание (коммунальные платежи: от 45 евро в месяц в летний сезон и до 100 евро зимой), включая ежегодный налог на имущество (около 100 евро). Парковочное место во дворе, кладовка, где хранятся велосипеды, коляски, лыжи, санки и пр., спутниковое телевидение и высокоскоростной интернет обойдутся еще приблизительно в 25 евро в месяц. Примерно в ту же сумму ежемесячно встанут и расходы на риэлтора, который проследит за порядком в квартире и своевременной оплатой коммунальных счетов, сообщит о смене арендатора и, в случае необходимости, подыщет нового. Счета от управляющей компании, транспортной полиции и Земельного управления приходят на email. Все оплаты производятся через онлайн банк.  

Управляющая компания, помимо того, что точно в срок выставляет счета, информирует жильцов о грядущем включении или выключении центрального отопления, мойке фасадов и окон, присылает по требованию сантехников, электриков и других мастеров на все руки, может отчасти заменить риэлтора. По условиям, комиссия составит 25% от ренты в месяц.  

Порог пройден 

С 2015 года минимальный «входной билет» для иностранных инвесторов с целью получения вида на жительство (ВНЖ) в Латвии подорожал на 80 тыс. евро и к настоящему моменту составляет не менее 250 тыс. евро плюс 5% от суммы сделки (налог на собственность). Местные брокеры сокрушаются, что стоимость подорожавшей европрописки, обрушила спрос россиян на жилье в столице латвийского государства на 90%. Тем не менее, цены на недвижимость в Риге пока гуманные и конкурентные – в среднем 760 евро за кв. м, и более инвестиционно-привлекательные, по сравнению, скажем, со столь популярной у россиян Германией. В Берлине ценник стартует от 1,3 тыс. евро за кв.м.   

По данным латвийского агентства Dienas Bizness, только за прошлый год квартиры  в Риге подорожали на 10-12%, что стало неожиданностью, как для потенциальных покупателей, так и для продавцов. В предыдущие пять лет рост цен оставался на уровне 2-4 п.п. в год. По мнению экспертов, резкое повышение было спровоцировано сокращением ввода нового жилья в среднем ценовом сегменте. Если тенденция сохранится, аналитики ожидают, что к концу 2018 года средняя цена за кв. м может приблизиться к 1,2-1,4 тыс. евро.  

Шпаргалка инвестору 

Как отмечают специалисты латвийского агентства Dienas Bizness, наибольшим спросом в Риге пользуются квартиры и апартаменты в новых микрорайонах стоимостью от 1,3 до 1,6 тыс. евро за кв. м и площадью от 40 до 60 кв. м. Это «однушки», «двушки» и евро-студии. Большинство сделок заключается в диапазоне от 40 до 100 тыс. евро. Объекты в среднем ценовом диапазоне представлены в районах: Пурвциемс, Золитуде, Тейка, Иманта.  Всего на рынке насчитывается 28 новых проектов. 

В историческом центре (на улицах Гризинькалнс, Кливерсале), «старом городе» и «посольском районе», где продаются квартиры в реновированных домах, ценник вдвое выше – от 3,5 до 5 тыс. евро за кв.м.  

Недвижимость в Юрмале также привлекает состоятельных россиян. Цены на квартиры здесь начинаются от 1,3 тыс. евро за кв. м, дома стоят от 110 до 150 тыс. евро. Ненамного отстает по стоимости предложения от престижной Юрмалы и район Саулкрасты. Квартиры в новых жилых комплексах с видом на море предлагаются здесь в трех новых микрорайонах по цене от 1,2 до 3 тыс. евро за кв. м.  

120 дней еврожизни 

Если квартира изначально не предназначалась для сдачи в аренду, покупателю зарубежной недвижимости нужно помнить о некоторых визовых ограничениях. В частности, покупка недвижимости (соответствующая минимальному инвестиционному порогу) дает лишь основание на рассмотрение заявки о получении ВНЖ, а не гарантию. Процесс этот может занять от одного до трех лет. К покупателям недвижимости из России визовые центры Латвии весьма благосклонны и, как правило, собственник даже семнадцати «квадратов» может рассчитывать на пятилетний шенген с возможным сроком пребывания в стране, входящей в Еврозону, не более 90-120 дней.  

Такая виза не дает право на работу за рубежом. В качестве исключения могут быть рассмотрены другие варианты для длительного пребывания в стране без ВНЖ. Например, если речь идет о получении образования. Кстати, обучение во многих школах и ВУЗах Латвии до сих пор ведется, как на русском, так и на латышском языке. К соблюдению визовых правил стоит относиться очень внимательно – штрафы и наказания вплоть до депортации из страны могут быть весьма суровыми. Как говорится: предупрежден – значит, вооружен!   

Электронный кошелек  

Покупка или продажа недвижимости за рубежом не всегда сопровождается открытием счета в иностранном банке. Однако иметь валютный счет все же удобно. Хотя в свете последних законодательных инициатив, стоит внимательно взвесить все плюсы и минусы. 

Напомним, что с 1 января 2018 года в нашей стране вступил в силу Федеральный закон №427 «О внесении изменений в Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле»». Закон разрешает физическим лицам – резидентам – зачислять на свои счета средства от продажи транспортных средств и недвижимости, зарегистрированной на территории государства, которое присоединилось к соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией. Кроме того, физические лица-резиденты больше не должны предоставлять в налоговые органы уведомления об открытии счетов (вкладов) в зарубежных банках и информацию по движению средств на них. Это относится к тем гражданам РФ, которые в 2017 году более полугода проживали за рубежом.  

То есть, граждане РФ с этого года освобождены от необходимости ставить в известность налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках – информация по счетам будет поступать в налоговую инспекцию автоматически. О двойном налогообложении речь в данном случае не идет. При  этом  комиссия за перевод средств в российских банках, как правило, вдвое выше, чем в зарубежных. Да и скорость переводов, особенно в случае с покупкой недвижимости, надежность финансовых институтов вынуждает покупателей задумываться об открытии счетов в зарубежных банках. Комиссия банка за обслуживание счета – всего 10 евро в год. К этому предлагается услуга по открытию карточного счета. Можно подать заявление на открытие кредитной линии (от 4% до 6% годовых). Это имеет смысл, когда новое жилье предполагает обустройство – покупку мебели, бытовой техники и т.п.  При этом, важно отдавать себе отчет, что заемные деньги все же придется отдавать. А, потому, брать кредит лучше в той валюте, в которой зарабатываешь.    

Цены на жилье в Риге и крупных городах России  

Источник: Аналитический центр ЦИАН, данные автора