Нежилые помещения на первых этажах жилых домов — один из самых распространенных вариантов для малого бизнеса. Важную роль играют локация, наличие трафика, витрин, отдельного входа, а в случае с новостройками приходится принимать во внимание и дополнительные факторы — длительный срок строительства и заселения, а также ограниченность целевой аудитории.
Правильный момент для сделки
Покупка любой недвижимости на стадии строительства имеет свои плюсы. Во-первых, более низкая стоимость.
Обычно застройщик выводит в продажу коммерческие площади на заключительном этапе возведения дома, при этом цены примерно на 3–7% ниже, чем после завершения строительства.
Во-вторых, шире выбор — покупатель быстрее найдет оптимальное для своих запросов помещение. Еще одно преимущество: после ввода дома в эксплуатацию и заселения района приобретенные коммерческие площади можно продать: как правило, их стоимость будет выше, чем при покупке.
Все это время помещение будет простаивать, а вложенные в покупку средства, по сути, не будут работать.
После сдачи дома в эксплуатацию предпринимателю проще оценить конъюнктуру рынка, конкуренцию и решить, целесообразно ли открывать бизнес в данном районе. К тому же на покупку готового помещения, в отличие от строящегося, проще получить кредит.
На мой взгляд, когда речь идет о новых микрорайонах, разумно заключать сделку непосредственно перед или сразу после ввода дома в эксплуатацию. Вам не придется долго ждать, к тому же вы зарезервируете наилучшее место — конкурентам придется учитывать наличие вашего бизнеса в составе районной инфраструктуры. Но надо быть готовым к тому, что до заселения жилого комплекса спрос на товары и услуги будет невысоким.
В сложившемся районе с хорошим трафиком следует рассмотреть покупку на этапе строительства — все-таки это дешевле. Правда, придется тщательно взвесить, выгодно ли выводить деньги из бизнеса ради экономии на помещении.
Обжитой район или «чистое поле»?
Приобретая или арендуя помещение в новом доме в сложившемся районе со стабильно высоким пешеходным трафиком, предприниматель изначально рассчитывает на стабильно высокий спрос со стороны потребителей. Но и конкуренция тоже выше, а само помещение или его аренда — дороже.
Коммерческие помещения в жилых комплексах «в чистом поле» имеют один серьезный недостаток: потенциальные клиенты ограничены числом жителей.
Но в этом скрыты и свои преимущества. Так как другие инфраструктурные объекты находятся неблизко, представленные в новостройке бизнесы могут продавать свои товары и услуги по более высокой цене. Яркая иллюстрация — продуктовый ритейл: стоимость продуктов в несетевых магазинах «у дома» заметно выше, чем в сетевых супермаркетах.
Если резюмировать вышесказанное: для малого бизнеса, деятельность которого связана с предоставлением услуг и продажей товаров «у дома», новостройки «в чистом поле» вполне привлекательны. Многие жители предпочтут пользоваться инфраструктурой своего ЖК, превращаясь в постоянных клиентов.
Бизнесу, который ориентирован на высокий трафик, больше подойдет новостройка в сложившемся обжитом районе.
Секреты арендного бизнеса на первых этажах
Свои нюансы есть и у приобретения коммерческих площадей в новостройке для последующей сдачи в аренду. В отдельно стоящих жилых комплексах существуют риски ограниченного спроса и высокой конкуренции.
Принимая решение о покупке нежилого помещения, необходимо оценить его ликвидность: насколько выгодно получится сдать его в аренду или насколько быстро удастся продать.
В случае удачного выбора спрос со стороны потенциальных арендаторов будет выше, чем предложение: количество коммерческих площадей в жилом комплексе невелико — подчас не хватает помещений на всех желающих открыть «бизнес у дома». При таком раскладе собственнику удастся держать арендные ставки выше, чем в среднем по рынку.
Еще один момент — наличие очень высокого временного спроса со стороны новоселов на ряд товаров и услуг.
Компании подобного профиля открываются в строящихся масштабных жилых комплексах после ввода в эксплуатацию первых корпусов и работают в течение последующих четырех–пяти лет, пока весь микрорайон не будет полностью заселен. После этого они уходят в другой новый микрорайон.
Таким образом, чтобы максимально использовать спрос со стороны этой категории арендаторов, помещение для арендного бизнеса стоит приобретать в первой очереди жилого комплекса.
