Через 3 года купить квартиру на начальной стадии строительства дома будет невозможно. Эксперты предрекают рост цен до 30%.

Напомним, президент РФ Владимир Путин поручил кабинету министров проработать вопрос о постепенном отказе от системы долевого строительства жилья. По новым правилам девелоперы должны будут вкладывать в строительство собственные средства или брать деньги в кредит. Покупатели же после вступления в силу нововведений смогут приобретать только готовое жилье. Предполагается, что новая система начнет работать через 3-5 лет.

Как нововведения повлияют на рынок недвижимости? Вырастут ли квартиры в цене? Перестанут ли появляться новые обманутые дольщики? На эти и другие вопросы отвечают эксперты cian.ru.

Без обмана

До 80% средств для финансирования стройки в настоящее время привлекается по договорам долевого участия, говорит Алексей Харитонов, директор по продажам бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ. Примерно 5-10% дольщиков становились «обманутыми».

По данным Минстроя, всего в стране около 46 000 обманутых дольщиков и 830 проблемных объектов. 

Проблема обманутых дольщиков остается пока есть долевое строительство. Это не уникальная российская ситуация, в той же Болгарии, где есть «долевка», есть и «собственники» недостроев.

«Привлечение банка как посредника выглядит перспективной заменой долевому участию в строительстве, – считает Алексей Корнеев, аналитик ГК «Финам». Это поможет защитить покупателя от недобросовестных или обанкротившихся застройщиков.

Цены – выше?

Заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин считает, что отмена долевого строительства и переход застройщиков исключительно к проектному финансированию в банках может привести к росту стоимости жилья минимум на 7%. По данным исполнительного директора компании «Миэль-Загородная недвижимость» Людмилы Цветковой, повышение может составить 15-30%.

«При кредитной ставке [проектного финансирования] 14% годовых, доля процентов в структуре строительной себестоимости достигнет минимум 16%, при ставке 15% годовых – 17%, продолжает она. Рост расходов на обслуживание кредита предсказуемо приведет к пропорциональному росту стоимости жилья – на те же 15-17% минимум». Если земля обошлась застройщику дорого, то цена 1 кв.м в проекте может взлететь на 30%. «К таким расценкам покупатель не готов», резюмирует Цветкова. Соответственно, неизбежен спад продаж и банкротство застройщиков. (Расчет проводился на примерах существующих объектов первичного рынка, расположенных в зоне до 20 км от МКАД в Новой Москве – территории, востребованной девелоперами разных категорий многоквартирного жилья).

Размер ставки проектного кредитования, по ее мнению, должен быть как минимум вдвое ниже текущей – не более 6-7%, а в идеале как в Европе – 4%. Даже текущие льготные ставки, действующие для самых крупных застройщиков (на уровне 10-11%) являются высокими для поддержания нормальной рентабельности бизнеса без ценового повышения. По словам главы Группы ПИК Сергея Гордеева, долевое строительство можно будет «безболезненно заместить банковским кредитованием только в случае снижения ключевой ставки ЦБ до 5%» (цитата по «Ведомостям»).

Сэкономить не удастся 

Изменения помогут банкам, но ударят по обычным покупателям жилья. «Сегодня у людей есть возможность поучаствовать в долевом строительстве, которое дает возможность сэкономить от 20 до 40% средств, чем многие и пользуются, замечает Алексей Корнеев. «Возможности купить квартиру намного дешевле на этапе котлована теперь не будет, зато получат поддержку банки, зарабатывая на процентах кредитов для застройщиков», – возмущается эксперт по недвижимости Ирина Кораблева, делящаяся своей позицией на сайте cian.ru. С ней согласен риэлтор Геннадий Савинов: «Основная цель инициативы – поддержание банковской системы. Чтобы избежать ее обвала, на банки ежегодно приходится тратить сотни миллиардов рублей». Теперь же власти дают им новый источник дохода, для чего и необходим запрет на долевое строительство, полагает он.

Проблемы банков за счет народа решить вряд ли получится, предупреждает риэлтор Сергей Гагулин: «Спрос на новостройки упадет, кто считал – на сколько? Последние годы его вынуждены постоянно стимулировать субсидиями на ипотеку».

Как будет реализовываться проект

Как отказ от долевого строительства отразится на объемах нового жилья, конкуренции застройщиков и ценах, станет ясно, когда будет понятен окончательный механизм предлагаемого проектного финансирования, считает Алексей Коренев. Возможно, механизмом привлечения денег дольщиков станут счета-эскроу, такое решение предлагает Минстрой РФ. «На специальном счете находится имущество, либо денежные средства до наступления определенных обстоятельств. Это нужно для того чтобы третье лицо передало ценности со счета в пользу одной из сторон сделки, но только после того, как она выполнила свои обязательства. И такая схема отражена в новой редакции 214-ФЗ», – отмечает Коренев. При такой схеме финансирования рост стоимости вряд ли превысит 3-4%, отмечает эксперт. По его словам, банки будут делать экспертизу проектов и смет, контролировать процесс строительства и качество работ и т.д. И за эту дополнительную работу брать комиссию, которая хоть и будет ниже, чем стоимость заемных средств, но она все равно будет. Ведь новый посредник – банк тоже нацелен на получение прибыли. Но стоит помнить, что банк, как и застройщик, может рухнуть.

5% для застройщика 

«Если разрабатываемые Центробанком и Минстроем финансовые механизмы позволят снизить эту ставку до комфортной для финансовой нагрузки компаний, например, 4-5%, тогда переход на проектное финансирование будет оправдан», – считает Наталия Нестерова, коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД». При нынешних условиях кредитования застройщики не справятся с финансовой нагрузкой. Наталья Шаталина, гендиректор компании «Миэль-Новостройки», также считает приемлемой ставку в 5%, «Но она возможна только в случае государственной поддержки проектного финансирования. Если будет разработан механизм госучастия, то текущий уровень цен удастся сохранить», – добавляет она. И Алексей Харитонов считает, что при принятии Центробанком решения о возможности привлекать проектное финансирование по формуле «инфляция плюс 2-3%», ситуация с ценами не изменится.

Но Василий Солодков, директор Банковского института НИУ ВШЭ, уверен, что желаемых девелоперами кредитов под 4% от банков получить не удастся: «Застройщики не смогут получать кредиты по ставке более низкой, чем ставка рефинансирования. Сейчас она составляет 8,25% [годовых]. Вопрос в том, как эта ставка будет снижаться, если она будет снижаться. Если она снизиться, то снизится и ставка по кредитованию [населения]. Но до 3% или 4% ставка рефинансирования – при таких показателях кредиты населению могли бы выдаваться под 5% – не опустится никогда. Такого не может быть».