Недавно стало известно, что Федеральная налоговая служба (ФНС) намерена усилить меры по выявлению и пресечению незаконной предпринимательской деятельности и ухода от налогов. Ведомство сделало предложение Минфину внести поправки в Налоговый кодекс (НК), чтобы получить разрешение проверять счета физлиц. Если поправки утвердят, налоговики получат право отслеживать все средства, которые поступают на счета граждан, и обнаружив незадекларированные доходы, начислять на них налог. Перемены могут жестко ударить по рынку аренды.

Не платят и не будут

По мнению опрошенных ЦИАН экспертов, потенциальные перемены на поведении части арендодателей никак не скажутся.

В сегменте недорогой аренды стороны предпочитают передавать квартиры и деньги «из рук в руки».

«Несмотря на существование различных вариантов уплаты налогов, в экономклассе доля собственников жилья, уплачивающих налоги от сдачи своих квартир в аренду, не так велика», – отмечает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

В компании «Азбука жилья» привели следующие данные: в сегменте экономкласса налоги платят не более 10% граждан. Как правило, расплачиваются наличными.

Александр Харыбин, владелец «Квартирного бюро Александра Харыбина», объясняет: «Для многих доход от сдачи квартиры – основной или вообще единственный, на который они и живут. Если люди получают арендную плату, скажем, 30 тыс. рублей, то для них 15% налога – достаточно существенная сумма, это минус 4-5 тыс. от дохода».  

Впрочем, эксперт считает: если бы налог даже был ниже – скажем, 5-6% ­– это мало бы что изменило, ведь дело в менталитете. Люди живут по принципу: «зачем отдавать деньги, если их можно не отдавать». Для некоторых такой подход обусловлен тем, что они лично не проживают в России, им все официально оформлять сложно и неудобно.

С принятием поправок аренда в экономклассе так и не выйдет из «тени»

Если поправки будут приняты, то арендодатели из сегмента эконом окончательно уйдут в кеш, считают эксперты. Например, в компании «Азбука жилья» считают: в случае принятия закона ситуация только ухудшится, денежные потоки полностью уйдут в «тень».

Дорого и прозрачно 

Иная ситуация в сегменте дорогой аренды. По данным Марии Жуковой, здесь почти 90% собственников платят налоги от сдачи в наем недвижимости. 

«Работа без договора – огромный риск в первую очередь для арендодателя, особенно, если объект не застрахован», – объясняет Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости компании Миллхаус.

В том случае, если речь идет о доходных домах, прозрачность гарантирована, так как это бизнес, который ведется по определенным правилам. Здесь обязателен договор, обязательства сторон и, разумеется, налоги.

Таким образом, по мнению Станислава Лобанова, даже если инициативу ФНС поддержат в Минфине, на бизнесе собственников доходных домов подобные нововведения не отразятся.

Сначала надо доказать  

Риэлторы считают: даже в случае принятия поправок в НК, предъявить арендодателям какие-то обвинения по поводу незадекларированных доходов налоговикам будет сложно. Как вспоминает Ксения Буслаева, попытки вынудить арендодателей декларировать доходы предпринимались неоднократно – например, вводился запрет «резиновых квартир». Планировалось даже обходить дома с участковым и выявлять по факту «лишних» жильцов. Но все эти меры существенно на ситуацию с арендой не повлияли.

Да и законодательно сложно заставить людей платить серьезные штрафы, ведь стоимость аренды не баснословная, говорят эксперты. Если в Москве суммы более-менее серьезные, то в других городах доходы куда скромнее.

Делаем ставки? 

«Пока трудно сказать, как будет происходить налогообложение незадекларированных доходов. Но в нынешнем виде предложение ФНС большинство арендодателей могут просто проигнорировать: многие и так рассчитываются наличными, а те, кто делают все по закону, и так уже платят налог», – считает Ксения Буслаева.

Впрочем, эксперты говорят, что вектор на рынке постепенно смещается в сторону прозрачности. «По ощущениям, число арендодателей, которые платят налоги от сдачи квартиры, постепенно увеличивается. Все чаще к нам стали обращаться с вопросами о налогообложении, и мы консультируем о действующих формах уплаты», – отмечает Мария Жукова.

 «Сейчас арендаторы все-таки чаще платят налог, раньше таких было 5% в лучшем случае, сегодня уже около 20%. Причины разные – кто-то не хочет проблем с нанимателями, а некоторые просто испугались, что их могут «сдать». Платят, чтобы спокойнее себя чувствовать», – подтверждает Александр Харыбин.