Поиск по журналу

Москва и МО

Новостройки растут

17 сентября 2018

14 981

Количество регистраций ДДУ в Московском регионе увеличилось на фоне ослабления рубля и возможного роста ставок по ипотеке

Ключевые показатели рынка новостроек Московского региона показывают положительные темпы роста второй месяц подряд (в августе число сделок увеличилось на 9%, выручка на 5%). Выход большого объёма квартир в корпусах на низкой стадии строительства привёл к снижению средней цены сделки в столичных проектах и сокращению доли апартаментов в объёме продаж. Информационный фон, связанный с повышением ипотечных ставок, пока не оказал влияние на долю ипотечных сделок. Их возможное повышение в ближайшее время на 0,5–1 процентных пунктов локально не повлияет на спрос на рынке жилья Московского региона, а скорее простимулирует покупателей ускорить вопрос с его покупкой. В среднесрочной перспективе в случае введения новых санкций, заметного ослабления российской валюты и возврата ставок по ипотеке к значениям 2014-2015 гг. темпы продаж большинства жилых комплексов заметно снизятся и единственным драйвером спроса останется возобновление антикризисной программы субсидирования ставки со стороны государства.

Сделки

1. Число сделок в Московском регионе растёт второй месяц подряд (+6% в июле, +9% в августе по сравнению с предыдущим месяцем), после локального снижения в начале лета.

По итогам анализа выписок ЕГРН Росреестра в Московском регионе зафиксирован рекордный объём продаж за 2018 год – 11,5 тыс. регистраций ДДУ (число сделок выросло на 9% по сравнению с предыдущим месяцем). В Подмосковье по 100 ключевым проектам было зарегистрировано 4,7 тыс. сделок (см. табл. 1). По отношению к предыдущему месяцу число сделок в абсолютном выражении выросло на 15% и снизилось на 9% по сравнению с августом 2017 года. В столице РФ также наблюдается повышение активности покупателей – плюс 14% по сравнению с июлем 2018 года (4,5 тыс. сделок по ДДУ в августе против 3,9 тыс. сделок в июле). В августе, после рекордного уровня продаж в прошлом месяце, количество регистраций ДДУ в Новой Москве снизилось на 9%.

2. В августе средняя цена сделки в столичных проектах снизилась на 8%.

В течение последних двух месяцев на рынок новостроек Москвы в старых границах застройщики вывели около 1 млн. кв. м. жилья. Жильё в корпусах на низкой стадии строительства (котлован или монтаж нижних этажей) стало пользоваться наибольшей популярностью, что привело к снижению средней цены сделок в старых границах Москвы на 8% (с 197 тыс. руб./ кв. м в июле до 181 тыс. руб./ кв. м в августе) (см. табл. 5). В структуре продаж за август 2018 года на 3 процентных пункта (п. п.) выросла доля сделок по однокомнатным квартирам (44% в июле против 47% в августе), доля двухкомнатных и трёхкомнатных лотов снизилась 4 п. п.

3. За последние три года доля апартаментов в объёме продаж на рынке Москвы впервые снизилась до 9%.

В августе 2018 года доля апартаментов в объеме продаж жилья по ДДУ снизилась до 9% (в июле 2018 года доля составила 14%), такой низкий показатель в последний раз наблюдался в январе 2016 года. Активность покупателей снизилась в 21 проекте из 38, чему способствовало увеличение предложения квартир по доступным ценам на низкой стадии строительства.

4. Выручка застройщиков по итогам августа выросла на 5%. Ключевой вклад внесли проекты в Подмосковье, где зафиксирован существенный рост количества сделок.

Выручка застройщиков на рынке Московского региона увеличилась, в основном за счёт увеличения числа сделок в Подмосковье. В Москве в старых границах выручка выросла на 1,8% (с 45,5 до 46,3 млрд руб.), тогда как объём продаж на 14%, что связано с увеличением объёма зарегистрированных ДДУ в корпусах на начальной стадии строительства, где квартиры пока предлагаются по более низким ценам. Повышение также наблюдается в Подмосковье по 100 основным ЖК на 20,0% (с 15,5 до 18,6 млрд руб.), здесь выручка застройщиков наоборот выросла большими темпами, чем объём продаж. В Новой Москве выручка снизилась (-3,3%, 11,9 млрд руб. в августе против 12,3 млрд руб. в июле) (см. табл. 2).

5. Доля ипотечных сделок в Новой Москве впервые превысила 60%.

В августе 2018 года с привлечением банковского финансирования было совершено 47% сделок в Москве в старых границах, 61% в Новой Москве, 63% в Московской области. Несмотря на рост спроса, доля ипотечных сделок в Москве снизилась на 1 п. п., а в Подмосковье осталась на уровне прошлого месяца. Впервые на рынке жилья Новой Москвы доля ипотечных сделок превысила 60% (см. табл. 3). Новости о грядущем повышении ипотечных ставок пока не оказали влияние на долю ипотечных сделок в августе.

Цены.

6. Цены на рынке жилья Москвы растут с начала 2018 года.

Цены на рынке жилья Москвы в старых границах растут с начала 2018 года в среднем на 1% в месяц. В сентябре 2018 года средняя экспонируемая цена по данной локации составила 197,8 тыс. руб. (+1,1% за месяц) (см. рис. 4). С июля по сентябрь цены на жильё в Новой Москве показывают положительную динамику, в среднем на 1,5% ежемесячно. Это вызвано активизацией строительства метро (в августе открылась Солнцевская линия, а в декабре анонсирован технический пуск продления Сокольнической линии) и ряда ключевых автодорог. В Московской области цены снизились на 1,6% (78,4 тыс. руб. в сентябре против 79,7 в августе).

Предложение

7. Темпы выхода новых корпусов на рынок новостроек Московского региона снизились, но остались на высоком уровне.

По сравнению с предыдущим рекордным месяцем в августе 2018 года темпы выхода новых домов на первичный рынок Московского региона снизились – минус 22%, но остались на высоком уровне (+22% по сравнению с августом 2017 года). Девелоперы постепенно выводят на рынок корпуса, по которым получили разрешение на строительство в апреле – июне. В этом месяце застройщики открыли продажи в 18 новых жилых комплексах на территории Московского региона, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос более чем в 2 раза.

8. Общий объем предложения вырос на 2%.

В активной реализации по итогам августа в московском регионе находится 107,8 тыс. квартир и апартаментов (+2% за месяц). Год назад аналогичный показатель составлял 119,5 тыс. лотов (см. табл. 6). Несмотря на высокие темпы выхода нового объёма квартир на рынке Москвы, количество лотов в активной реализации снизилось на 1% до 42,5 тыс. единиц по сравнению с прошлым месяцем. Также снижение активного предложения отмечено в Новой Москве (-2% за месяц). В Московской области данный показатель растёт второй месяц, в августе на первичном рынке Подмосковья было выставлено на реализацию 56 тыс. лотов против 53,2 тыс. в июле.

Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, ед.

	авг.17	янв.18	фев.18	мар.18	апр.18	май.18	июн.18	июл.18	авг.18
Москва	3 328	3 289	3 481	3 912	4 243	4 175	3 993	3 943	4 487
Новая Москва	1 533	1 888	2 016	2 015	2 173	2 318	2 053	2 590	2 371
Московская обл.	6 309	5 548	5 434	5 662	5 730	5 531	4 920	н/д	н/д
Московская обл. (100 ключевых ЖК)	5 102	4 638	4 548	4 773	4 640	4 470	3 891	4 035	4 656