Рост ипотечных ставок и цен на жилье совокупно приведут к существенному увеличению расходов заемщика.

Вспомним, к каким цифрам по ставкам и сумме платежей мы пришли в прошлом году.

Рекордный год 

2018 год в России можно без преувеличения назвать годом ипотеки — объемы выдачи оказались рекордными за всю историю рынка. По статистике «Дом.рф», только с января по сентябрь 2018-го россияне оформили ипотечных кредитов на 2,07 трлн рублей, побив тем самым рекорд всего 2017 года (2,02 трлн).

Октябрь 2018-го поставил очередной рекорд — в стране было выдано ипотеки на 299,8 млрд рублей. Впрочем, причина ажиотажа была уже иной, чем в предыдущие месяцы.

С января по август россияне столь активно брали жилищные кредиты из-за беспрецедентно низких ставок, которые стали реальностью после снижения ключевой ставки ЦБ до 7,25%, а в октябре — в попытке «запрыгнуть в последний ипотечный вагон». Дело в том, что с сентября ключевая ставка пошла вверх.

Последний шанс

Поначалу и власти, и банки говорили о грядущем повышении ставок по ипотеке более-менее обтекаемо, но довольно быстро россияне увидели реальные повышения. Сразу после январских праздников 2019 года ставку повысили Сбербанк, ВТБ, «Банк Дом.рф». Аналогичные планы озвучили и банки второго эшелона.

На момент публикации средняя базовая ставка по ипотеке приближается к 10,5%, эксперты не исключают ее повышения до 11% уже в январе.

С одной стороны, условия все равно остаются гораздо лучше, чем в шоковом 2015-м (накануне которого ЦБ неожиданно для игроков рынка поднял ключевую ставку до невероятных 17%) и даже чем в 2016-м.

С другой, конечно, ипотека стала дороже для заемщика. Но насколько дороже? Что в практическом смысле означает повышение ставки на процент для простого российского ипотечника?

На примере московского региона возьмем условные средние параметры кредита: стоимость квартиры – 5 млн рублей, первоначальный взнос в 20%, срок кредитования – 15 лет.

С такими вводными платеж по кредиту по ставкам декабря составлял 41 770 рублей, с января (а одобренные в декабре кредиты сейчас выдаются уже по новым ставкам) он вырос до 44 220 рубля.

Разницу – не более 2500 рублей сложно назвать глобально критичной для семьи и даже для холостого заемщика, если, разумеется, он не планировал тянуть кредит из последних сил, отказывая себе в тратах на уровне прожиточного минимума.

То есть, сейчас момент для оформления ипотеки, если решение о покупке квартиры взвешенное, есть первоначальный взнос и определенная уверенность в стабильном источнике дохода, еще не упущен.

Налоги, ставки, цены – вверх 

Другое дело, что 2019 год обещает быть для рынка непростым. Во-первых, из-за перехода застройщиков на эскроу-счета (причем последние нововведения, из-за которых компаниям придется резко менять планы на год, были приняты буквально в декабре), а во-вторых – из-за повышения ставки НДС, что повлечет за собой разгон инфляции. Весьма вероятно, что для его сдерживания ЦБ снова поднимет ключевую ставку – а значит, и ставка по ипотеке еще вырастет.

Второе следствие – застройщикам, которые и ранее работали с минимальной маржой, придется часть издержек перенести в стоимость метра. Все эти посылки приведут к росту стоимости жилья в новостройках, по разным прогнозам, на 8-20%.

Возьмем относительно оптимистичный вариант: жилье подорожало на 10%, а ставка по ипотеке осталась на уровне 10,5%. В этом случае стоимость квартиры из примера выше составляет уже 5,5 млн рублей, а сумма необходимого первого взноса из 1 млн рублей превратилась в 1,1 млн. Ежемесячный платеж поднимается до 48 640 рублей – это уже почти на 7000 больше, чем в декабре 2018-го — сумма, ощутимая для семьи.

Переплата же по кредиту составляет 4,357 млн рублей против 3,52 млн в декабре 2018-го и 3,96 млн — в январе 2019-го.

То есть совокупно квартира подорожает для заемщика почти на 0,8 млн рублей.

Для Москвы, где на начало года 5 млн — это бюджет, соответствующий покупке студии или «однушки» малой площади, а средняя по стандарт- и комфорт-классам стоимость однокомнатной квартиры в новостройке начинается уже от 6,5 млн, разница будет еще более выраженной.

Таким образом, даже при позитивном в имеющихся условиях варианте развития событий (сохранение ипотечных ставок на действующем уровне и рост цен не более чем на 10%) ипотека в 2019 году становится для заемщика значительно менее комфортной.Получается, у покупателя пока осталась возможность запрыгнуть в тот самый «последний ипотечный вагон»и приобрести квартиру на пока еще выгодных условиях.