Нет универсального рецепта — есть критерии, которые важны именно вам и вашей семье. Поэтому взвесьте все за и против, прежде чем примете решение о покупке квартиры на первичном или вторичном рынке.
|
|
Плюсы | Минусы |
| Новостройка | остались некоторые льготные ипотечные программы: семейная ипотека под 6%, арктическая или дальневосточная под 2% и т. п. | цена: в большинстве регионов новостройки дороже вторички |
| ликвидность: спрос на квартиры в качественных новостройках всегда высокий | транспортная доступность не всегда хорошая | |
| безопасность сделки: эскроу-счета минимизируют основные риски | в новых районах инфраструктура только развивается, но заселённые района лишены этого минуса | |
| эргономичные планировки: большие гостиные, кухни, кладовые, евроформаты | не всегда хватает социальных объектов: детсадов, школ и поликлиник поблизости | |
| многофункциональные дворы для детей разных возрастов и взрослых | нельзя въехать сразу: надо ждать заселения и сдачи дома в эксплуатацию | |
| если новостройка с ремонтом от застройщика, это позволит сэкономить некоторую сумму | если новостройка без отделки, придётся потратиться на ремонт | |
| Вторичка | цена: в большинстве регионов РФ вторичка дешевле новостроек | очень дорогая ипотека: рыночные ставки на вторичном рынке — от 30% годовых |
| транспортная доступность: как правило, хорошая | ликвидность: на вторичке ликвидны только новые дома, сталинки и дореволюционные дома после капремонта | |
| сложившаяся инфраструктура, но в центре города может не хватать продуктовых магазинов | юридические риски: нельзя полностью исключить риск потери права собственности | |
| достаточное количество социальных объектов: детсадов, школ и поликлиник | устаревшие планировки: часто с узкими коридорами и крошечными кухнями | |
| можно заселиться сразу после сделки | нет безопасных благоустроенных дворов | |
| обычно квартира уже с ремонтом: если он не нравится, переделать его можно постепенно | в некоторых случаях придётся делать капитальный ремонт |
По данным Циан.Журнала
Ипотека
Рыночные ставки сегодня — выше 30%. На вторичке других ставок нет, а вот на рынке новостроек есть льготные ставки. По семейной ипотеке — 6%, по дальневосточной и арктической программам — 2%.
А ещё при покупке новостроек действуют специальные программы застройщиков и банков: субсидированная ипотека и траншевая. Они тоже помогают сделать выплаты комфортнее.
Вывод: если вам нужна ипотека, стоит рассматривать жильё в новостройке.
Цена
Сегодня средняя цена 1 кв. м жилья в России, по данным Циан.Аналитики, составляет 187 тыс. рублей на первичном рынке и 164 тыс. рублей — на вторичном. Поэтому, если важна цена, выгоднее покупать готовое жильё.
Сегодня во всех российских городах-миллионниках квартиры в новостройках дороже, чем на вторичке. Средний разброс цен — 20%. Максимальная разница — в Перми и Челябинске (37 и 44% соответственно), минимальная — в Ростове-на-Дону, Самаре, Красноярске (меньше 10%).
Разброс цен растёт давно. Год назад разница в стоимости метра на первичке и вторичке в миллионниках была 14%, в июле 2024 года — 17%. Этот тренд не смогла изменить даже отмена льготной ипотеки в июле 2024 года. Причины кроются в высокой инфляции, росте цены строительства и стоимости кредитов для девелоперов, объясняет Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
Вывод: готовое жильё дешевле новостроек, если важна цена, выбирайте вторичку.
Ликвидность
Сегодня цены на квартиры растут очень медленно. Но как только Центробанк начнёт снижать ключевую ставку и покупателям станет доступна рыночная ипотека, спрос резко вырастет, а вслед за ним побегут вверх и цены, считают эксперты.
Быстрее всего дорожают современные новостройки: энергоэффективные, с качественной инженерией и многофункциональным двором, в районах с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. Сегодня этим требованиям удовлетворяет большинство проектов в крупных городах. Новостройки в густо застроенных локациях или в домах без зелени, двора и с вечными пробками на въезде в район не так ликвидны.
На вторичке дольше других ищут покупателя квартиры в хрущёвках, брежневках и домах постройки 1910−1930 годов. Такое жильё неликвидно, оно изнашивается и требует капремонта, но именно оно составляет большую часть российской вторички.
А вот квартиры в сталинках и дореволюционных домах после капремонта популярны всегда, как и жильё в новой вторичке — домах, построенных в последние 20 лет.
Вывод: найти ликвидную квартиру на первичке легче, чем на вторичном рынке.
Риски
Риск остаться без денег и без квартиры существует при покупке жилья как в новостройке, так и во вторичке. Но эти риски можно минимизировать или даже устранить.
Основной риск при покупке квартиры в новостройке — девелопер обанкротится и не достроит дом. Но сегодня застройщики используют проектное финансирование и эскроу-счета, так что их банкротство уже не угрожает покупателю потерей денег: средства будут ему возвращены в полном объёме.
Но строящаяся квартира пока оценивается только на бумаге: по факту может быть изменена планировка или некачественно выполнена отделка.
При покупке вторички самый большой риск связан с правом собственности продавца на объект. Тщательной проверки требует само наличие титула, то есть права собственности, отсутствие ограничений, обременений, прав третьих лиц на квартиру, которую вы покупаете.
Продавца просят представить выписку из ЕГРН, справки по форме № 9, 12, сведения о том, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент покупки продаваемой им квартиры, за счёт каких средств она была оплачена.
Саму квартиру на вторичном рынке — от планировки и ремонта до запаха помещения — вполне реально оценить при личном осмотре: тут риски минимальны.
Вывод: риск, что покупатель потеряет право собственности на квартиру на вторичке нельзя исключить полностью, поэтому риски дольщика оцениваются как менее значительные — при условии, что для оплаты строящегося объекта используется эскроу-счёт.
Транспортная доступность
Здесь лидируют районы старой застройки и вторичное жильё. Во-первых, в таких локациях уже сформированы магистрали и дороги, во-вторых, этажность, как правило, ниже, чем в новых микрорайонах, плотность населения меньше, дороги свободнее.
Новое жильё обычно возводится в развивающихся локациях. Одновременно вокруг могут строить десятки домов — и эта нагрузка ложится на одну дорогу, когда-то проложенную для жителей села, которое было на месте выросшего за пару лет города.
Исключение — новостройки в уже сложившихся районах: точечные проекты или проекты реновации и редевелопмента.
Вывод: транспортная доступность у домов на вторичном рынке жилья лучше, чем у новостроек.
Инфраструктура
С одной стороны, инфраструктура заселённого развитого района давно сформирована и должна быть более развитой, чем инфраструктура квартала новостроек.
С другой — если в старом районе первые этажи отданы под жильё, магазинов и предприятий услуг в шаговой доступности будет не хватать. И тогда вперёд выйдет новый район, где первые этажи отданы под инфраструктуру.
В трёх минутах ходьбы у жителей будут и магазины, и пекарни, и парикмахерские, и ещё много нужных опций, которыми хочется пользоваться часто и доходить до них быстро.
Вывод: в новых районах обычно развита коммерческая инфраструктура. А вот развлекательная и культурная лучше в старых районах.
Социальные объекты
Если говорить о тенденции в целом, то в развитых районах с давно построенным жильём социальных объектов больше: количество школ и поликлиник приведено к нормативу. В новых районах жильё традиционно строится раньше социальных объектов, а значит, как минимум в первые годы после заселения жителям не хватает школ, детских садов и больниц поблизости.
Вывод: если хотите школу и больницу поблизости, покупайте вторичку.
Дворы
По благоустройству дворов однозначно выигрывают новостройки. Придомовую территорию, состоящую из одной сплошной парковки, как делали застройщики в экономклассе 10–15 лет назад, сегодня не увидеть даже в самом дешёвом ЖК.
Двор без машин, детские и спортивные площадки, променады, беседки, зоны для отдыха — всё это редко удастся найти в таком разнообразии в старых районах. А в центре города рядом с жилыми домами не всегда получится найти даже детскую площадку.
Вывод: если для вас важен двор для отдыха и занятий спортом — присмотритесь к новостройкам.
Планировки
Жизнь семьи за последние десятилетия изменилась, а вместе с ней — и представления о том, какая планировка удобна и эргономична. Узкие длинные коридоры, съедающие полезную площадь, как и маленькие нефункциональные кухни или балконы-кладовки, ушли в прошлое. Современная планировка — это еврогостиная с кухонной зоной, небольшие спальни, обязательная просторная кладовая и балкон для отдыха.
На вторичном рынке под эти требования подойдёт либо построенный в последние 10 лет дом, либо более старая квартира с перепланировкой. Выбор и того и другого на рынке невелик, да и законность проведённой перепланировки лучше проверить.
В строящихся домах не встретить 5-метровую кухню или смежные комнаты вагончиком. Планировки в новостройках гораздо удобнее, чем в старом жилье.
Вывод: квартиру с современной планировкой проще найти на первичном рынке.
Сроки заселения
Бывает, что скорость переезда — критерий номер один. И тогда надо рассматривать вторичный рынок жилья. На оформление сделки и переезд уйдёт не больше месяца. А вот сдача новостройки иногда затягивается на годы.
Вывод: во вторичку можно въехать сразу после покупки, а новоселья в новостройке, скорее всего, придётся ждать.
Ремонт
Хорошую отделку проще всего встретить в новостройках, которые сдаются с ремонтом от застройщика, и на вторичке. Но если купленная квартира в новостройке сдаётся в черновой отделке или квартира на вторичном рынке продаётся в убитом состоянии, понадобится изрядная сумма, чтобы привести жильё в порядок.
Вывод: выбирая квартиру, надо учитывать будущие затраты на ремонт. Во вторичке ремонт можно не делать или делать его постепенно. При покупке новостройки обращайте внимание на квартиры с отделкой от застройщика: так вы избежите дополнительных вложений сразу после покупки квартиры.
Резюме
И у готового жилья, и у новостройки есть свои плюсы и минусы. Какие из них перевешивают — решать покупателю.
Если вам важны хорошая транспортная доступность, выбор детских садов и школ в 10 минутах ходьбы и нет времени ждать — отдайте предпочтение вторичному рынку.
Если в приоритете удобная планировка, большой двор с игровыми и спортивными площадками и меньшие риски сделки, оптимальным выбором станет новостройка.
Благодарим за помощь руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, юристов адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» и управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова.
Фото: Shutterstock / Fotodom
